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上海租金评估指导意见

为规范上海市房屋租赁市场秩序，保障租赁双方合法权益，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》《上海市房屋租赁条例》等相关法律法规，结合本市实际情况，制定本指导意见。

一、适用范围

本意见适用于本市行政区域内居住用房、商业用房、工业用房等各类房屋租赁价格的评估活动，包括新建租赁住房、存量房转租赁、租赁合同续签、租金调整争议调解等场景，适用于房地产评估机构、租赁管理单位、仲裁机构及司法机关。

二、评估原则

（一）市场导向原则。以同地段、同类型房屋近半年实际成交租金数据为基础，结合市场供求关系、房屋装修状况、配套设施完善程度等因素综合测算。

（二）合法合规原则。禁止将违法建筑、存在产权纠纷或不符合消防、卫生标准的房屋纳入评估范围，评估过程需符合《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）。

（三）动态调整原则。建立租金波动监测机制，每季度更新区域租金参考价，重大政策调整或突发事件导致市场剧变时启动应急评估程序。

三、评估方法

（一）市场比较法

选取同一供需圈内3宗以上可比实例，对楼层、朝向、房龄等因素进行系数修正。计算公式为：评估租金=可比实例均价×房龄修正系数（每年折减0.8%-1.2%）×装修修正系数（精装修上浮15%-25%）×区位调整系数。

（二）收益还原法

适用于商业用房评估，计算公式为：评估租金=年净收益/资本化率，其中资本化率参考中国人民银行公布的五年期贷款市场报价利率（LPR）加2-3个风险溢价点。

（三）成本法

针对特殊工业厂房，按重置成本结合成新率计算，年租金=（土地成本×4%+建筑物重置价×6%）×成新率，成新率=剩余使用年限/法定使用年限×100%。

四、数据采集规范

（一）基础数据来源

1.政府平台数据：市住房城乡建设管理委“租赁住房公共服务平台”备案信息

2.市场成交数据：链家、中原等备案经纪机构提供的真实成交案例

3.专项调研数据：每季度对15个典型商圈、30个居住板块开展实地抽样调查

（二）数据校验要求

建立异常数据过滤机制，对偏离市场均价30%以上的个案需进行二次核查，核查方式包括但不限于现场勘查、水电费单据查验、相邻业主访谈等。

五、争议处理机制

（一）协商调解

租赁双方对评估结果存在争议的，可向房屋所在地的区住房保障房屋管理局申请调解，调解期限不超过20个工作日。调解过程中，评估机构应提供完整的测算底稿及数据来源说明。

（二）专业复核

当事人对初评结果不服的，可共同委托三家以上评估机构进行背靠背评估，最终取中位值作为认定标准，复核费用按《上海市公证服务收费标准》执行。

（三）司法认定

涉及诉讼案件的，人民法院应当依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，参照本市最新公布的租金指导价进行裁判。

六、实施保障措施

（一）机构管理

从事租金评估的机构须具备二级以上房地产估价资质，评估报告需加盖注册房地产估价师印章及机构公章。市房地产估价师协会负责建立从业人员信用档案，实行“红黑名单”公示制度。

（二）结果应用

1.国有企业出租房源租金不得低于评估价的85%

2.享受人才公寓补贴的租赁住房，租金上限不得超过评估价的110%

3.城市更新项目中，被征收房屋置换为租赁住房的，租金标准按评估价下浮20%执行

（三）违规处理

对出具虚假评估报告的机构，依据《房地产估价机构管理办法》第三十三条，处违法所得5倍罚款并吊销资质证书；对恶意操纵租金的市场主体，按《上海市反不正当竞争条例》第十八条追究法律责任。

七、附则

本意见自发布之日起实施，有效期五年。涉及历史保护建筑、产业园区配套宿舍等特殊类型房屋的租金评估，另行制定实施细则。各区可根据本意见制定具体操作办法，报市房屋管理局备案后执行。