中华全国律师协会律师办理物业管理法律业务操作指引.docx

?一、引言

随着我国物业管理行业的不断发展，物业管理活动中的法律问题日益复杂多样。为指导律师更好地办理物业管理法律业务，维护当事人合法权益，促进物业管理行业健康有序发展，特制定本操作指引。

二、业务承接

1.了解客户需求

律师在接受委托前，应与客户充分沟通，详细了解其在物业管理活动中遇到的具体问题，如物业服务质量纠纷、物业费用缴纳争议、业主大会及业主委员会相关问题等，明确客户的委托目的和期望达到的结果。

2.评估业务风险

对拟办理的物业管理法律业务进行风险评估，包括但不限于案件事实的清晰程度、证据的充分性、法律适用的复杂性、对方当事人的情况等。对于风险较大的业务，应向客户充分说明，并制定相应的应对策略。

3.签订委托合同

根据业务需求和风险评估情况，与客户签订详细的委托合同。合同应明确双方的权利义务、服务内容、收费标准、服务期限、保密条款等事项，确保双方权益得到有效保障。

三、尽职调查

1.收集相关资料

-向客户收集与物业管理事项有关的文件资料，如物业服务合同、业主公约、房屋买卖合同、缴费记录、维修记录、投诉处理文件等。

-通过查阅物业管理区域的档案资料，了解小区的规划、建设情况、配套设施等信息。

2.调查相关主体情况

-调查物业服务企业的资质、信誉、经营状况等，包括是否存在违规行为、被投诉情况等。

-了解业主委员会的组成、运作情况，是否依法履行职责。

-对涉及的其他相关主体，如开发商、其他业主等进行必要的调查。

3.现场勘查

律师可根据需要对物业管理区域进行现场勘查，了解物业的实际状况，包括房屋质量、公共设施设备运行情况、环境卫生等，为分析案件提供直观依据。

四、法律分析

1.确定法律关系

根据尽职调查获取的信息，准确确定物业管理活动中各方主体之间的法律关系，如物业服务企业与业主之间的服务合同关系、业主与业主之间的相邻关系等，为后续法律分析奠定基础。

2.梳理法律法规及政策依据

查找与物业管理相关的法律法规、司法解释、部门规章及地方规范性文件，如《中华人民共和国民法典》合同编中关于物业服务合同的规定、《物业管理条例》等，明确法律适用标准。

3.分析具体法律问题

针对客户提出的具体法律问题，结合法律法规和事实情况进行深入分析。例如，对于物业服务质量纠纷，分析物业服务企业是否违反合同约定及应承担的违约责任；对于物业费用争议，确定收费标准的合法性及业主欠费的合理性等。

五、证据收集与整理

1.证据种类

-合同类证据，如物业服务合同、业主公约等，证明双方的权利义务关系。

-服务记录证据，包括维修记录、保洁记录、保安巡逻记录等，体现物业服务企业的服务情况。

-费用支付证据，如缴费凭证、欠费清单等，用于证明物业费用的缴纳情况。

-沟通记录证据，如业主与物业服务企业之间的信函、短信、电子邮件等，反映双方对相关问题的沟通处理过程。

-证人证言，如有相关证人，可收集其证言以证明案件事实。

2.证据收集方法

-要求客户提供相关证据原件或复印件，并进行核对、整理。

-指导客户通过合法途径收集证据，如申请查阅相关档案资料、进行录音录像等，但需注意不得侵犯他人合法权益。

-对于需要第三方提供的证据，如专业机构的鉴定报告等，及时与第三方沟通协调获取。

3.证据整理与审查

对收集到的证据进行分类整理，分析其证明力大小。审查证据的真实性、合法性和关联性，对于存在瑕疵或证明力不足的证据，及时采取补救措施或进行补充收集。

六、法律文书起草

1.律师函

根据案件情况起草律师函，向对方当事人阐明事实、法律依据及要求，如要求物业服务企业整改服务质量问题、要求业主补缴欠费等。律师函应语言规范、逻辑清晰，具有较强的说服力。

2.起诉状/答辩状

-起草起诉状时，明确诉讼请求、事实与理由，提供充分的证据支持。诉讼请求应具体、合理，符合法律规定和当事人利益。

-针对对方当事人的起诉状起草答辩状，对其诉讼请求进行回应，阐述己方观点和理由，反驳对方不合理诉求。

3.其他法律文书

根据业务需要，可能还需起草代理词、上诉状、申请执行书等其他法律文书，确保在不同法律程序中有效维护当事人权益。

七、参与诉讼或仲裁

1.立案准备

-协助当事人向有管辖权的人民法院或仲裁机构提交立案材料，包括起诉状、证据清单、主体资格证明等，确保立案材料齐全、规范。