项目运营管理及计划管理.pptVIP

项目销售净利润率20%项目内部收益率IRR69%一次性交房成功率98%形成PMO制度下高标准的项目运作模板:包括但不限于：项目启动会综合模板、别墅项目建造标准模板、样板区建设计划管理模板、报批报建流程模板锻炼出能打硬仗的项目团队:项目建设过程中，向上海公司其他项目团队输送人才不少于5人。奠定龙湖在上海地产界的口碑及领先地位:项目品牌知名度进入前5（无提示状态下第一提及率，第三方调查）单项目年度销售额进入前5项目年度计划的编制——三位一体的年度项目经营开发计划项目整体运营目标v结转收入结转成本销售利润……项目节点（一般至一级节点即可满足计划编制需要）……经营性流入经营性输出融资计划……案例:《某企业年度项目经营开发计划》销售计划（回款）资金支出计划经营计划（财务指标）可售资源及推出时间结转收入/成本融资计划项目开发计划项目资金计划项目经营计划开工地下结构完工达预售条件(开盘)封顶集中入住其他项目基础文件分期开发规划项目技术指标项目目标成本/动态成本123讨论：关于项目年度计划编制的几个常见困惑自上而下，还是自下而上？01项目计划与财务预算的关系？先有预算还是先有计划？02实际上，项目在执行过程中由于各种原因导致年度计划与运营目标的脱节，也经常遇到，如何理解？03您是否也常常被日常计划编制\调整工作拖得筋疲力尽?至少有70%的项目管理人员和计划管理人员抱怨，年度计划尚能有足够的精力制订，但执行过程中的计划调整的工作量常常把人拖得筋疲力尽、无暇应对房地产企业项目计划执行内外部影响因素很多，经常需要动态调整，年度计划编制到什么深度才能保证既有指导性、又有一定的灵活度？月度或者季度项目计划编制的标准是什么？过粗和过度肢解的计划编制倾向如何避免？执行计划谁来编？……01流程不在于多而在于有用02流程不在于细而在于有效原设计流程－20份现设计流程－7份我们需要关注什么？原流程审批环节－7个现流程审批环节3－6CPCPCPCPCP支持项目加速的三大工具对于非创新项目,在项目取得前完成产品定位和概念方案,对标准化产品基本可以达到方案设计深度(项目取得后缩短1.5个月定位设计时间按)商业地产评价指标资金平衡点投资回收期项目NPV理论最大值F（项目开发支出,商业经营回款,商业经营支出）项目权益/届时年均净利润届时出售价格+届时NPV项目开发支付↓项目取得至商业开始经营时间↓商业经营回款↑商业经营支出↓开发阶段无效成本↓商业经营收入↑商业经营成本↓合理控制经营性支出届时资产估值↑届时NPV↑表示商业地产评价指标的敏感因素(敏感性分析\结合关联性分析),亦可视为商业地产开发/经营特有的KPI（与销售型开发相比）上述分析时，假定项目的投资总额目标已确定、公司权益乘数相对稳定3-重要影响，2-强相关，1-弱相关商业开发/经营活动综合评分项目取得至商业营业经营时间开发阶段无效成本营业收入营业成本届时资产估值20%10%50%10%10%论证策划阶段项目论证2.022222项目拓展0.21项目深化定位2.63233经营模式研究1.61222前期客户拓展1.422121设计管理阶段概念设计2.031212规划设计2.631313单体方案2.631313初步设计1.732122施工图设计0.81321景观设计1.011111其他专项工作0.92122项目施工阶段客户洽商0.933招商推广阶段招商策划2.422321招商推广/项目推广0.63集中招商2.631313商业经营阶段商户进场1.22211开业1.53日常经营管理活动1.5232商户调整/补位1.4213推广1.9313商业开发/经营活动综合评分平均得分项目取得至商业营业经营时间开发阶段无效成本营业收入营业成本届时资产估值20%10%50%10%10%1项目深化定位2.62.832332规划设计2.62.2313133单体方案2.62.231313