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第11章???物业设备管理

;一.物业设备的涵义

;二．物业设备的构成

;;室内给排水系统;〔二〕??燃气系统

;〔三〕??空调、通风系统

;

〔四〕??电气工程设备系统;按用途分有：客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用电梯。

按速度分有：高速电梯〔2M/S以上〕

快速电梯〔1．5M/S以上〕

低速电梯〔1.0M/S以上，多层住宅客梯〕

按电机拖动方式分为：交流双速电梯

直流快速电梯

交流调速电梯。

按控制方式可分为：信号控制电梯

集选控制电梯

微机程序控制电梯

简单手柄控制电梯。

〔2〕扶梯

自动扶梯组成：驱动装置、运动装置和支撑装置。

?;;第二节物业设备的管理

;

一、物业设备管理的作用;二、物业设备管理的内容

;三、房屋设备的保养与维修;2.设备维修;设备维修日常工作程序;3.房屋设备维修的特点;四、房屋设备管理的根本制度;〔一〕各级人员的岗位职责;1.工程部经理;;;;;〔二〕日常管理制度;2.交接班制度;3.报告制度;;4.工具领用保管制度;大设备检修程序;事故处理程序;设备更新改造程序;;;;案例：锅炉的选择;案例：电梯;第三节给排水设备管理与维修;给排水设备设施的管理内容;给排水设备设施管理的范围界定;;给排水设备设施的日常操作管理;;给排水设备运行管理;给排水设备运行管理中的日常巡视内容;给排水设备设施异常情况处理;给排水设备设施异常情况处理;水泵房的管理;水泵机组的维修养护;给排水设备设施的维修养护管理;水泵机组的维修养护;水池、水箱的维修养护;室外给排水设施的维修保养;室内给排水设备设施的维修养护;室内给排水设备设施的维修养护;室内给排水设备设施的维修养护;室内给排水设备设施的维修养护;给排水设备设施的维修养护的检验;第四节供电设备管理与维修;第一种方式中，归物业公司管辖的是从低压电网进入物业辖区的一段线路和少量的开关电器。

使用架空线路的，高层以楼内配电箱为界，多层以??外墙为界。

使用地下埋线的，以电缆进线兀接箱为界。

第二种方式中，归物业公司管辖的是从高压公共电网进入物业小区或高层楼宇的变、配电所的高压进线开始，至用户用电设备入端止的全部线路及设备。;一、供电设备;二、供电设备的平安管理;平安操作本卷须知;供电设施防雷的平安管理;三、供电设备的运行管理;异常情况的处置;异常情况的处置;;六、供电设备设施的维修管理;较大的维修工程如变压器的内部故障和试验、高压断路器的调整和试验等，一般采用外委维修的方式。供电设备管理员，根据维修保养方案，委托供电公司对辖区内的变压器和高压断路器进行检修和试验。此项工作的程序是：供电设备管理员填写?外委维修申请表?，经物业管理公司同意后与供电公司签署维修协议。维修时由配电室值班电工负责监督，并将结果记录在?变压器维修记录?和?配电设施维修记录?内。大修后的试验结果由供电公司填写试验报告，交供电设备管理员并进行财务结算。假设在供电设备运行中，由于雷击或其他原因出现严重的故障时，首先由值班电工填写?事故报告?经过主管部门审批后再按上述程序处理。

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较小的维修工程如路灯照明线路、楼宇内的配电箱及电力计量箱等公共设施故障时，用户直接找配电室的值班电工修理解决即可。假设照明灯、电度表是户内个人的物品，用户找配电室的值班电工修理并办理交费手续。值班电工修理后填写维修登记表，并由用户签字。值班电工应及时向财务部门结账、报账。;第五节供暖设备管理;

(1)锅炉房

锅炉房是供暖系统的热源局部，它主要由以下几局部组成：

①锅炉本体：包括燃烧设备(减速箱、炉排)各受热面(各种管道、锅筒、空气预热器、省煤器)、炉体围护结构等。

②热力系统：包括水处理设备、分水定压系统、循环系统。

③烟风系统：包括鼓风机、引风机、烟道、风道、除油器等。

④运煤除灰系统：包括煤的破碎、筛分、输送、提升、除灰、排渣设备等。

(2)室外供热热网

室外供热管网的敷设方式主要有架空敷设和埋地敷设，埋地敷设比较常见，埋地敷设又分为通风地沟、半通风地沟、不通风地沟、直接埋地几种敷设方式，其中涉及的主要设备设施有供回水管道、各类阀件、伸缩器、支架、法兰垫、管道地沟及屋顶膨胀水