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我国商业地产情况分析综述

1.1商业地产运营模式情况

21世纪以来，政府推动城市形象建设、鼓励民众消费、扩大内需，大量出让商服用地，掀起了商业地产的开发热潮。房地产开发公司投入巨额资金建设大量建设各种业态的商业地产项目。除此此外，国家相继出台各种政策对住宅地产进行宏观调控，越来越多的房地产开发公司希望通过商业地产实现自己的利润增长。

商业地产运营模式主要有只出租不出售、只出售不出租以及边销售边出租这三种模式。房地开发公司一般会根据自身实力的判断选择不同运营模式。房地产开发公司选择只租不售的运营模式主要是对企业自身实力以及项目本身有着充分自信心，相信项目可以为自己带来源源不断的现金流，同时高端商业地产项目也可以增加自身的品牌价值，而核心区域的商业地产的土地价格也会不断升高。但是，这样的房地产公司和商业地产项目毕竟只是少数。大部分房地产开发企业还是希望能够通过快速周转的方式，将商业业态进行分割销售。但是，随着好的商业地产项目越来越少，商业地产项目无法满足尽快去化的需求，只能倒逼房地产开发公司选择边出租边出售的运营模式。

1.2商业地产土地供给情况

商业用地供给量数据来看，根据从Wind、联合资信整理的数据表示，2010－2013年，全国100大中城市供应的商业用地土地规模高速增长，平均每年增长15.69%；但从2014年起，随着国家对房地产市场逐步进行调控，商业用地土地供应规模平均每年下降12.80%；房地产开发公司投资节奏也逐步放缓，商业用地土地成交量平均每年下降13.56%。但是从土地成本角度分析，由于商业用地供给量收缩，2014年后商业用地挂牌价格与成交楼面价均出现不断增长的态势，年均增长率分别为9.59%和9.79%，2019年分别为2955.59元/平方米和2913.78元/平方米。2020年1－10月，100大中城市供应商服用地规划建筑面积与成交商服用地规划建筑面积分别同比下降0.61%和1.17%。

由于房地产开发公司主要通过融资来进行房地产项目的建设，随着商业用地成本不断走高，房地产开发公司更加注意投资回收问题。而国家出台的各项政策对商业地产的影响十分明显。近几年，全国多个主要城市陆续出台房地产调控政策，使用限制购买、限制贷款等政策，坚持房住不炒的原则。在土地供应方面，很多地方政府出台限制房价、限制土地最高价、住宅地块捆绑产业用地等政策，通过这些政策的实施，在一定程度上使得商业用地供应下降速度有所放缓。

1.3商业地产开发投资情况

2010－2013年，住宅地产受到一定程度上政策限制，但是商业地产并没有受到相应限制，房地产开发公司将目光转向商业地产，导致在一定时期内商业地产出现爆发式增长的态势。根据从Wind、联合资信整理的数据表示，商业地产开发投资完成额年均增长达30.57%。从2014年下半年开始，商业地产去库存压力不断增加，加上国家整体的货币政策较为宽松，房地产市场又出现上升态势，房地产开发公司又转向住宅地产，而前期开发的商业地产项目又集中向外销售，商业地产项目投资不断减少。

2010－2016年，商业地产项目投资占房地产开发投资的比例不断攀升，从15.45%上升至21.81%。但是从2017年至2019年，商业地产投资每年平均下降6.97%。从不同性质来看，商业营业用房是商业地产投资的主要方向，所占资金比例在最近三年都在68%以上。2019年，办公楼业态投资额同比增长2.76%，增速与上年相比上升14.06%；而商业营业用房投资额同比下降6.65%。2020年1－9月，商办用房投资额14018亿元，与去年相比下降1.58%。

从新开工层面进行分析，2010年至2013年是商业地产开工建设的主要时期，大量商业地产项目进入施工建设阶段。但是在2014－2019年商业地产项目新开工面积出现负增长，商业营业用房和商办用房新开工面积平均每年下降分别为5.44%和0.73%。2020年1－9月，商业营业用房和办公楼新开工面积分别同比下降6.26%和3.68%；

1.4商业地产供需情况

城市化水平程度、居民消费能力及人口流动性和人均可支配收入等因素会对商业地产的需求产生非常巨大的影响，而商业地产作为多重属性的特殊商品，可以通过存量、去化率、去化速度、空置率、销售价格、租金水平等方面对供需情况进行分析。根据从Wind、联合资信整理的数据表示来看：

（1）销售情况及去化周期

2010年至2017年，商业地产销售面积不断增长，年均复合增长速度为10.25%。但是在2018年至2019年，商业地产销售面积则呈现负增长。2019年，办公楼销售面积为3722.76万平方米，与2018年相比下降21.73%；商业营业用房销售面积10172.87万平方米，与2018年相比下降20.76%。2020年1－10月，受新冠疫情影响，商