酒店开发融资与变现模式.pptVIP

私产酒店各方收益分析产权业主开发商酒店开发阶段——私产酒店C私产酒店的各方收益酒店开发模式所有权使用权经营权2委托经营合作经营带资管理模式开发商持有酒店酒店管理方以经营权的转让为核心，加盟酒店，酒店管理集团向特许经营酒店收取加盟费、年度客房收入提成、市场营销服务评估费、开业服务费等被管理酒店给予酒店管理公司一定的管理费用（营业额2%—5%及毛利润3%—6%）支付管理费用输出管理技术典型代表希尔顿酒店、洲际、万豪、喜达屋优点如果投资者本身并不具备管理酒店的先进经验以及其它资源储备，那幺专业的管理公司将帮助他实现这些并带来良好效益。缺点投资者必须将饭店的管理权让渡给饭店管理公司，对饭店经营管理的控制大大降低。聘请专业的饭店管理公司往往需要支付高昂的管理费用和人员开支，使饭店的经营利润受到侵蚀。委托管理模式在中国占比约45%所有权经营权酒店开发阶段——委托经营C委托经营的定义与特点酒店开发模式所有权使用权经营权2委托经营合作经营带资管理模式C酒店开发阶段——合作开发酒店合作开发是指拥有土地使用权、开发资质、建设资金等要素的不同当事人之间共同出资、共担风险、共享利益的合作建房行为，是一种房地产开发的联合经营行为。共同出资共享利润共担风险特殊要件主体:当事人一方必须具备房地产开发资质标的:土地使用权应为出让土地使用权内容:合作内容、合作方式应探求当事人的真实意思及目的，就不同类型的合同进行分别认定。必备条件合作开发的定义与特点一方出地，其他各方提供资金或劳务。目前实践中，出地方一般为具有开发资质和出让土地使用权的开发公司，因资金不足而进行合作开发。提供劳务的一般为施工企业，施工企业通常存在垫资行为，以补充开发商资金的不足。合作房地产开发四种模式1234以组建项目公司方式进行的酒店合作开发合作各方以土地使用权、资金、技术等作为出资，共同成立新的项目公司进行房地产开发。以联营形式进行酒店合作开发先联营后转让出资方先以出地方的名义进行开发建设，待投资额达到总投资额的25%时再将项目由出地方过户到出资方。避税考虑：不交营业税、教育费附加，需交纳契税、所得税资产独立、降低风险考虑：使该项资产独立于公司其他资产，避免受让方因担心公司潜在债务而不敢收购先成立项目公司转让合作开发融资模式合作开发的四种模式Ctitleofthisreport|*?CopyrightCentalineConsulting,2013Codeofthisreport|*?CopyrightCentalineGroup,2010**酒店开发融资与变现模式中原顾问中心（重庆）酒店开发融资与变现模式酒店地产融资变现方式A·土地出让/抵押B·金融产品融资C·酒店开发模式酒店开发模式所有权使用权经营权所有权的转让1产权酒店股权酒店经营权的转让2委托经营合作经营带资管理模式使用权的转让3分时度假模式快速变现能力强持续盈利能力强地块购得酒店开发周期地块待开发融资酒店实际开发具备快速变现与持续盈利兼顾酒店用地直接转让投资商（开发商）其它投资商具体措施：将酒店用地直接转让给另外的投资商优点：无须承担酒店的建设费用，规避酒店建成后的后续运营风险；缺点：转让酒店用地的收益远远低于酒店运营成功后的利润；开发商成本：土地转让总价—土地购买成本—转让过程中产生相关费用；适用对象：面临资金链短缺的开发企业，不得不靠出让土地缓解资金压力；特征：投资商（开发商）不具有产权亦不具有经营权A酒店变现模式——土地出让酒店用地抵押投资商（开发商）银行具体措施：酒店用地作为抵押而获得银行贷款的融资优点：融资成本低，融资资金稳定且安全；缺点：办理过程时间较长，土地抵押估值往往过低。开发商成本：土地购买成本适用对象：面临资金链短缺的开发企业，不得不靠银行贷款缓解资金压力；特征：投资商（开发商）不具有产权亦不具有经营权A酒店变现模式——土地抵押获得银行贷款B酒店资产证券化是指将一组流动性较差的(金融)资产进行一系列的组合,使该组资产在可预见的未来所产生的现金流量可以保持相对稳定；在此基础上配以相应的信用担保,将该组资产的预期现金流量的收益权转变为可在金融市场上流动、信用等级较高的债券型证券的技术和过程。流动性较差的资产资产（房地产）资产A资产B资产C资产组合信托、公司、合伙等法律主体预期现金流量组合可预见的未来所产生的现金流量载体SPV市场酒店资产证券化，将大大增强资产的流动性。