银石定位报告汇报提案最终版.pptVIP

02从目前区域内的数据所反映出来的情况是较为乐观的，且本案处在东大街和红星路广场交汇处的双地铁上盖物业，拥有商业和商务双重优势，前景看好；但由于金融危机等不确定负面因素的影响也应在乐观中稍带一份谨慎。01东大街、红星路广场区域预计在未来两年内将会有超过50万平方米的写字楼物业投入市场，且其中又以高端的甲级和准甲级写字楼占据了绝大多数，消化期将长达2-3年，竞争将非常激烈。小结项目分析SWOT分析优势：RBD区位地铁经济便捷完善的交通路网151米云际高楼前卫现代特色建筑、先进停车系统劣势：竞争激烈临街面小入口不便市场环境差机遇：政府打造金融东大街地铁经济带动逆市崛起更将声名大振威胁：竞争对手众多，实力强劲供应量大，将分流客群九龙仓、铁狮门虽然实力强劲，但其物业将自行持有，对本案不造成销售威胁，但将会分流部分承租客群，从某种意义上说更是一种互补互利；百扬大厦和成都国际商城分别将在本案开盘前后有8万和15万平的写字楼投入市场，体量巨大，且与本案仅一站地铁之隔，会给市场带来巨大冲击，本案应尽量错峰（如考虑资金回笼而进行后续销售，将避免进行正面竞争）。12竞争对手分析（见第9节）区域交通状况分析来本区域的主要人流来源将为公交车和地铁，而根据当前所公布的地铁运力来看，2号线每天运力约为30万人，总共20个站，客观计算，届时从本站进出地铁的人群约为1.6万人/天。待3号线开通后同理推算，本案的地铁人群约为3.2万人/天，春熙商圈也将随着人流动线的改变而向红星路广场逐渐偏移。当前主要人流动线未来主要人流动线当前主要车流动线未来前往项目车流动线市场定位01核心商业区和金融商务区双重优势；05未来3年供应量大，主要竞争对手供应量超25万平；（见报告写字楼部分第9.1）03未来发展前景良好；02客群有力支撑；04目前市场存量高；金融危机，目前销售市场有回暖迹象，但整体市场低迷。06定位背景015A标准；025T标准；035O标准；046E标准；05甲级写字楼标准；定位标准分别就目前流行的评级标准进行了论述：5A标准：评定标准包含自动化系统、区位、规模、建筑文化、软硬件系统等方便的要求。本案完全有条件达到这一标准，5A可行。STEP1STEP2STEP35T即“5TOP”，为评判写字楼商务档次的重要标准，要求在“地段、品质、配套、未来发展、价值”这5方面做到最佳。川信、新时代广场、冠城广场、城市之心、威斯顿联邦大厦、汇日扩央国际、时代广场和正熙国际都已引入5T概念。本案满足5T标准，应加入到成都的5T队伍中，并找出更多亮点，满足5T更要高于5T。5T标准指：oxygen(氧气)、officepark(花园办公)、open(开放而自由)、own(独立私家电梯/空调)、opportunity(发展前景)。适用于生态环境优良、建筑密度低、规模大、业态全的偏离都市中心区域的办公楼。本案地处中央商务和商业区，寸土寸金，此概念不适用于本案。5O标准01该标准为评判顶级写字楼的标准；03本案无法做到“纯商务”，因此只能减少一个“E”，从“6E”变“5E”。04同时本案于九龙仓、铁狮门等的确存在差距，因此不建议强行套用“6E”顶级写字楼概念。02主要在5A、5T的更高要求上又加入了“纯商务”和“非卖”两个评判标准；（见95页）6E标准1该标准详细的规定了要达到甲级写字楼所必须满足的各个细节；（见93页）3本案实质为准甲级写字楼，但以甲级写字楼形象面市是可行的。2本案在大堂、电梯数和车位数上难以达到甲级写字楼标准；但同样的问题在成都其他甲级写字楼中也普遍存在；甲级写字楼标准亮点拔高引进国际流行新概念，以提升商务品味、尊重客户人性化需求、树立优质形象为目的；同步零距离电梯驳接概念；即时办公室概念；全天候办公概念；生命安全系统概念；节能概念；零缺陷服务概念；灯光系统要求；活动促进，如：金融时报广告模仿、楼体焰火秀。香港国际金融中心郑州，荣勋·赢座郑州，荣勋·赢座通过以上各种标准的综合评估，再辅助以亮点拔高，新港针对本案提出了一个全新创意定位：5—TEA甲级写字楼“5—TEA”分别来自以上的5A、5T、5E标准最终定位客群定位由于本案不考虑整体出售，因此不考虑投资型基金组织；01从利润最大化的角度和可操作性的角度来说，个人投资者为本案的主要投资客群；02使用型企业客户则是本案的一个有效的补充；03投资客群定位个人投资者关注因素从以上关注度来看