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《产业园开发完整流程与开发模式》

内容来源于：拓展老狗

整个产业地产二级开发主要核心环节，分为：土地获取；开工准备；项目销

售；工程建设；竣工入住；售后移交。本文特地整理了“产业地产二级开发”

的相对标准流程链条，并为大家分享产业地产的四大开发模式。

1产业地产的内涵

所谓产业地产，是指在新经济和城市经营背景下，以地产为载体，以实现财富的持

续增长为目标，专业化地提供城市化、工业化、产业化集群空间物质载体的部门。

产业地产在实现健康、生态、人居环境与自然相融合的基础上，以更适宜人的创业

发展、自我价值实现和投资的可持续增值为本质特征。产业地产不仅可以为工业化

进程和城市经营提供强有力的支撑，也将最大限度地聚合和带动产业的发展，促进

城市区域价值呈几何式增长，从而使土地与房产具有更加广阔的升值潜力与投资价

值。

全国房地产经理人联合会秘书长杨乐渝先生这样评价房地产投资向产业投资方面的

转化：“今后评价一个房地产开发商的指标，不仅要看它建了多少房子，有了多少销

售额，更要看它在单位平方公里有了多少GDP产值，解决了多少人的就业，培育了

多少优质税源，创造了多少税收。这样的转变不仅对中国房地产的转型和可持续发

展有重要的意义，而且对中国经济发展模式的转型、对城市可持续发展也具有重大

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的意义”。

2

产业地产开发有什么要求

随着专业化要求的加深，公司化运营已经成为园区开发的一大趋势。既要满足开发

主体的利益，又要适合产业园区发展的规律，是设计可复制的产业地产开发模型的

基本要求。具体来说，产业地产的开发模型应该具有以下几个特性：

1混合化

企业作为开发主体追逐盈利的本质，决定了财富的持续增长的目标需求，同时在现

代城市规划讲求产城融合的发展理念需求下，为了突破工业地产土地价值的微利

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性，满足产城一体化，产业地产通常包含了居住、商务、休闲、配套等一系列外延

空间，是一个集产、商、住为一体的产业综合体。比如，天安数码城已成为集产

业、商务、交流和生活于一体的企业圈和生活圈，用多元复合功能构筑产业园区特

有的社会体系，推动区域城市化、工业化和现代化的同步发展。

2精细化

产业聚焦化、功能分区具体化、服务专业化成为精细化开发的突出表现。产业结构

从门类和环节上都呈现出细化的特点，新兴战略性产业以及研发、设计等高附加值

环节成为主导；功能分区的规划更为细致，物业类型、各类功能区配比、容积率都

更为具体；开发商为园区提供的服务更加专业和全面，逐渐形成从产业发展到行政

管理到生活服务的全套管家式的服务体系。

3复制性

对于大型地产商而言，目光瞄准的是在全国范围内展开布局，在全国范围内树立品

牌，因此，其产业园区的开发运作模式需要具备可复制性，如深圳天安数码城集

团，20年间已在全国13个城市成功布局了天安数码城项目，与100多家行业优秀

企业、知名商业机构和服务机构结为战略合作伙伴，依赖的就是成熟、系统、可复

制的商业发展模式。

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