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良渚文化村商业
良渚文化村
良渚文化村位于杭州北郊的余杭区良
渚镇，距离杭州约20公里
良渚文化村
20km
占地10000亩
建设用地5000亩
建面340万平米
自然山水5000亩
住宅230万平米
公建50万平米
旅游效劳70万平米
概况
拥有8个串联式主题村落，包括白鹭郡北、竹径茶语等，有公寓、排屋、别墅等多样产品类型，白鹭郡东、白鹭郡南、阳光天际、白鹭郡西(规划中)、绿野花语(规划中)以及金色水岸(规划中)是目前万科在全国范围内规模最大的项目
位置
面貌
位于良渚镇绕城公路与104国道交界处。坐落于杭州市中心半小时生活圈内，距离杭州市中心16公里，距离良渚遗址保护区2公里
开发商
万科
开盘
时间
白鹭郡北、竹径茶语、白鹭郡东、白鹭郡南、阳光天际在2005-2008年相继开盘
物业
形态
多层洋房、公寓、联排，此外还有回迁区。良渚文化村的主流产品，低层低密度的公寓和别墅（排屋）等
入住情况
目前已入住约5000人，流动人口约5000人
效劳配套
六大配套系统提升工程价值，住宅溢价利好
商业借鉴
初期的根底配套
村民食堂，创新、富含调性
玉鸟流苏商业配套
前期均以根底商业配套为主，并且自身经营，补贴商家装修及一定亏损；近两年开始盈利。
后期的商业建设
后期逐渐增加特色餐饮以及休闲类业态，目前商家根本盈亏平衡
特色美味的品牌餐饮主力
大方简明的欧式小镇的建筑分格
商业前期自身经营，补贴上架装修以及亏损，以商业增加住宅溢价；对商业的重视及培育，使工程形成个性、调性的商业模式
“玉鸟流苏”创意街区，占地300余亩，是餐饮、休闲、商业、娱乐、人文艺术集镇。
街区总建筑面积达2万平米，整体建筑呈现出经典的欧式小镇街区风情，是杭州最具示范价值社区商业
主力店：800方联华超市
60余家商家入驻
产品类型
商业业态组合
品牌化程度定位
必备业态
选择性业态（后续跟进）
郊区住宅
（高档住区、入住率偏低）
购物：便利店、净菜市场、便捷餐饮
休闲：健身馆、游泳池（通过会所形式来满足休闲度假消费）
服务：ATM，家政、医务室
餐饮：特色餐饮
购物：超市
休闲：美容美体、运动场、小影院、康体中心
服务：邮局
品牌聚集度较低，除主力店外，前期以开发商自营为主；
后期增加私人经营店；
商业现状
商业配套逐渐完善，经营状况良好
忠儿面馆平均每日营业额可达3000元左右。
新街坊咖啡店日营业额在2500元左右。
经营情况
客群结构
50%良渚文化村工程业主；〔主力客群〕
40%杭州周末休闲度假客群；〔5+2方式爱好者，城西，杭城外溢人群〕
10%两者文化村工程房客。〔文化村潜在业主〕
玉鸟流苏：平均租金1.5元/㎡左右。食街租金2-6元/㎡*天
新街坊：售价:3万左右，一期租金：1.2元/㎡左右，二期租金：2-2.5元/㎡。
租金状况
良渚文化村商业局部从亏损免租开展到现在盈利，与商业配套的不断完善，不断升级息息相关
商业开展过程
经历四个开展阶段；从配套的角度出发，用心做客户满意度，创立自营品牌稳固初期商业
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未来万科社区商业的运营模式：“三好模式”，1/3自营或加盟，1/3合作联盟〔商家打包〕，1/3商铺对外招商。
借鉴工程启示点
良渚文化村
商业价值：商业为住宅的主要溢价因素，且除商业外，形成社区公共效劳功能〔学校、艺术文化、医疗等〕，表达居住品质；
招商营运：郊区大盘的配套商业开展慢，需有足够的耐心，并站在效劳业主的角度做好营运；经营方式创新：初期可尝试招商与自营、加盟共进的模式；
商业规划：留足空间，内向型商业与外向型商业并举。业态上的演变，辐射客群的演变〔内向→外向〕，既满足本小镇，又辐射大城西。
商业业态：除根本生活配套外，后期增加创意零售及休闲娱乐类商业，彰显小镇的闲适生活。
新街坊商业街
新街坊动线系统
由核心业态形成客流交汇中心，由交汇中心向周围扩散，再形成假设干个客流交汇节点，要注重关键节点业态
客流交汇中心
由超市及餐饮楼带动，该处必将是客流交汇中心
核心商业业态：
超市及餐饮楼
机动车位18
机动车位20个
机动车位8个
机动车位6个
机动车位3个
超市
先期客流主线
〔外围快速交通〕
中后期客流主线
〔社区主交通〕
白
南
路
风情路
郡南路
餐饮
中后期客流主线
〔社区主交通〕
业态主题规划
“慢生活”、“闲生活”、“乐生活”体验区
“品”巷子
餐饮酒吧街区
“闲”巷子
“乐”巷子
“淘”巷子
精品购物街区
婴童教育街区
生活效劳配套街区
产品根底信息
业态
楼幢
套数
面积
底商
54幢
3
590.38
56幢
26
2418.88
58幢(不含餐饮楼）
36
2846.27
59幢
32
1825.8
60幢
12
694.21
61幢
13
649.89
会所
54幢会所
1
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