项目一房地产估价基本理论知识目标能力目标素质目标.ppt

习题：有一宗房产交易，成交价格为3000元/m2，付款方式为首付10%，余款在1年内按月等额付清，假设月利率为0.5%，其实际成交价格为（）A、3000B、2700C、2914D、2500甲土地的楼面地价为2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为1500元/m2，容积率为7，若两宗地面积等其他条件相同，其总价相比（）A、甲等于乙B、甲大于乙C、甲小于乙D、无法判断某宗房地产的总价值是200万元，其中土地价值60万元，通过抵押贷款获得贷款100万元，若投火灾保险，则投保价值为（）万元。A、200B、140C、100D、60一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为5。1，楼面地价为950元/m2，则应补地价为（）A、552B、3519C、4293D、48452.房地产供求与价格01房地产需求02房地产需求的概念03——指消费者(买者)在特定时间、按特定价格所愿意且有能力购买的该种房地产的数量。04决定房地产需求量的因素1该种房地产的价格水平需求规律：需求量与价格负相关特例：炫耀性物品、吉芬物品2消费者的收入水平3消费者的偏好4相关房地产的价格水平替代品：经济适用房与商品房互补品：住宅与商业、娱乐房地产5消费者对未来的预期6房地产的需求曲线房地产供给01房地产供给的概念02——指房地产开发商和拥有者(卖者)在特定时间、以特定价格所愿意且能够出售的该种房地产的数量。03决定房地产供给量的因素供给规律：供给量与价格正相关该种房地产的价格水平该种房地产的开发成本该种房地产的开发技术水平开发商对未来的预期房地产的供给曲线房地产的均衡价格房地产供求弹性弹性——对一个变量对于另一个变量的敏感性的一种度量房地产的需求弹性房地产需求的价格弹性举例：已知某房地产价格为900元/m2时，需求量为100万平方米；当价格为1000元/m2时，需求量为90万平方米，则需求价格弹性为多少？01房地产需求的人口弹性房地产需求的交叉价格弹性房地产需求的收入弹性02房地产供给的价格弹性房地产供给的要素成本弹性房地产的供给弹性弹性数值的类型弹性数值大于1——富有弹性弹性数值小于1——缺乏弹性弹性数值等于1——单一弹性弹性数值为无穷大——完全弹性弹性数值等于零——完全无弹性影响房地产供给价格弹性的因素：时间开发周期决定房地产需求量的因素有哪些？???需求曲线与供给曲线有何不同？什么是均衡价格？其形成机制是什么？房地产价格与供求的一般关系是什么？需要补交地价的情形有哪些？各种情形下的补地价如何计算？[作业与思考]任务三房地产估价原则1.合法原则与最高最佳原则2.估价时点原则与替代原则该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则抵押价值如何确定？04应根据何种用途对该两幢房屋进行估价？05案例导入01讨论：03某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价，该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼。02合法原则最高最佳使用原则1.合法原则与最高最佳原则1.1?合法原则合法原则的必要性：两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能不同合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分一、合法产权，应以房地产权属证书和有关证件为依据土地权属证书:《国有土地使用证》《集体土地所有证》《集体土地使用证》《土地他项权利证明书》房屋权属证书：《房屋所有权证》《房屋共有权证》《房屋他项权证》统一的房地产权证书：《房地产权证》《房地产共有权证》《房地产他项权证》01注意：不是合法产权的房地产也可以估价，但不能混淆02集体所有的土地≠国家所有的土地03行政划拨的土地≠有偿出让的土地04临时用地≠长久用地05违法占地≠合法占地06临时建筑≠永久建筑07违法建筑≠合法建筑08产权有争议的房地产≠产权无争议的房地产09手续不完备的