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实施程序中人民法院对虚假租赁协议审查五大标准

一、不可能签订租约--租约签订行为真实性审查

司法解释明确指出,人民法院实施程序中有权对被实施不动产物权上设定租赁协议进行实质审查,包含协议正当有效、租赁物占有、合理推行等方面作出实体审查裁决。认定租约真假当然不易,不过,依据人民法院实施工作实践调查,对于部分显著不可能签署或严重违反生活常理不可能签署租约,仍然能够直接作出审查判定。

1、倒签时间

案例一

厦门中院在实施孙某某与杨某、张某债权纠纷一案过程中,依法查封了被实施人张某名下房产,并委托进行了两次降价拍卖,拍卖过程均通知被实施人张某,被实施人张某未提出该房屋存在租约。在该房第三次拍卖成交后,案外人吴某某向法院提出异议,认为其已经与张某签署租约,并向法院提交房屋租赁协议,显示租期从10月到2022年10月,租金累计36万已经一次性付清。为此,法院依法委托西南政法大学司法判定中心对该房屋租赁协议签署时间进行判定,《司法判定意见书》认定:送检标称签署日期十月一日《房屋租赁协议》原件上吴某某署名字迹与标称日期八月十九日《委托书》上吴某某署名字迹应为同期形成。据此,厦门中院依法分别对被实施人张某与案外人吴某某处以罚款1万元处罚,被实施人立刻主动腾退了被实施房屋。

倒签时间是虚假租约最常见形态。当事人在纠纷发生之前,通常情况下并没有动力制造虚假租赁协议,也不可能估计到人民法院查封实施。只有当人民法院采取查封方法（包含保全查封）时,当事人为对抗法院查封实施,避免其财产被强制实施处分,才倒签时间,伪造相关虚假租赁协议。对于这类倒签时间较长虚假租约,通常能够经过对署名与时间字迹进行司法判定技术手段,检定签署协议真实时间,从而作出真实性或虚假性判定。

所以,只要能够查明证实被查封不动产上设定租赁协议系倒签伪造,就能够认定整个租赁协议虚假性质,当然排除其对实施干扰。

2、冲突租约

实施实践中,被实施人伪造虚假租约,为了对抗法院查封行为,往往需要编造虚假事由,发生租赁期间内行为与其她民事行为冲突现象。

案例二

思明法院在实施兴业银行、交通银行与风驰企业金融借款纠纷案件中,对被实施人风驰企业提供抵押店面（抵押于交通银行）依法开启实施拍卖程序,并在抵押店面张贴公告,要求店面承租人快意企业限期搬离,腾退清空房屋。承租人快意企业向实施法院提出实施异议,主张其在3月15日即与风驰企业签署租赁协议,租期,租赁时间早于抵押登记时间7月16日,故要求停止案件实施。实施法院审理认为,从快意企业在工商局立案登记租赁协议认定,快意企业与风驰企业签署租赁协议时间为1月25日,晚于抵押店面抵押登记时间,故裁定驳回快意企业实施异议。快意企业不服实施裁定,向思明法院提起实施异议之诉。思明法院一审审理认为,快意企业提供3月15日签署租赁协议及银行付款凭证,无法证实其已支付租金,更无法证实其根据租赁协议约定支付方法、期限推行,其预先缴交长达租金与常理不符;另查明快意企业在工商局立案登记租赁协议签署时间为1月25日,故认定快意企业与风驰企业签署租赁协议时间晚于抵押登记时间。所以,思明法院认为快意企业签署租赁协议时间晚于抵押权设置时间,该租赁关系不得对抗已登记抵押权,故驳回快意企业诉讼请求。快意企业不服提起上诉,厦门中院二审审理认为一审判决正确,给予维持,故驳回快意企业上诉请求。

案例二中,被实施人与案外人前后提交了两份租约,一份租约显示租赁协议签署于抵押权人抵押登记以后,一份租约在工商局登记报务,显示协议签署于抵押登记之前。两份矛盾租约,显著相互矛盾冲突。笔者认为,若被实施人与案外人无法作出合了解释,或者作出自相矛盾虚假陈说,则能够判定其提供了租约系虚假租约,排除其对实施干扰。

3、租金一次性支付

案例三

厦门中院在实施陈某某与李某某债权纠纷一案中,依法查封了被实施李某某名下一处商场,经委托评定价值2500万元,在公告清场准备委托拍卖时,被实施人李某某与案外人刘某向法院提交租赁协议一份,约定刘某已承租该商场,租期,已一次性支付租金1500万元,并向法院提供了刘某向被实施人李某某支付1500万元转账凭证。刘某对法院实施清场拍卖行为提出异议,要求法院保护刘某租赁物权。承接法官经向该商场所在物业企业走访调查,查明法院采取网络查封方法之时,该商场系由被实施人李某某实际控制经营,法院现场查封之时,该商场亦非处于刘某经营之下,证实刘某所谓承租行为并不存在,所提交租赁协议显系虚假协议。经法院明示调查笔录以后,案外人刘某立刻撤销了实施异议。

实施实践中,被实施人编造虚假租约关键形态是长久租金一次性支付（还有极