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投资性房地产采用公允价值计量之研究

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投资性房地产采用公允价值计量之研究

摘要：随着我国经济的快速发展，房地产投资逐渐成为企业资产的重要组成部分。投资性房地产的计量方法对于企业的财务报表和业绩评价具有重要意义。本文以公允价值计量方法为研究对象，探讨其在投资性房地产中的应用及其对企业财务报告的影响。通过对相关文献的梳理和分析，本文认为公允价值计量方法能够提高投资性房地产信息的透明度和可靠性，但同时也存在一定的风险。本文进一步分析了公允价值计量方法在我国投资性房地产中的应用现状，并提出了相应的改进建议。

近年来，我国房地产市场经历了快速发展和调整的过程，投资性房地产作为企业资产的重要组成部分，其计量方法的选择对企业的财务报告和业绩评价具有重要影响。公允价值计量作为一种新兴的会计计量方法，近年来在我国得到广泛应用。本文旨在探讨公允价值计量方法在投资性房地产中的应用及其对企业财务报告的影响，以期为我国投资性房地产的会计计量提供理论支持和实践指导。

第一章投资性房地产概述

1.1投资性房地产的定义与特征

(1)投资性房地产，是指企业为赚取租金或资本增值而持有的房地产。根据国际财务报告准则(IFRS)第40号——投资性房地产的规定，投资性房地产主要包括出租的土地使用权、建筑物以及为了出租而持有但尚未出租的空置土地和建筑物。这类资产的主要目的是获取租金收入或通过资产升值实现投资回报。根据中国会计准则第3号——投资性房地产，投资性房地产是指企业为经营出租或投资目的而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、已出租的建筑物以及为经营出租而正在开发或建造的房地产。在我国，投资性房地产的规模逐年扩大，已成为企业资产的重要组成部分。

(2)投资性房地产具有以下特征：首先，投资性房地产的持有目的是为了获取租金或资本增值，而非用于生产经营。例如，某房地产开发企业购置了一栋写字楼，用于出租给其他公司，该写字楼即属于投资性房地产。其次，投资性房地产通常具有较高的流动性，能够迅速转换为现金。以北京为例，近年来，随着经济快速发展，商业地产市场活跃，投资性房地产的流动性显著增强。第三，投资性房地产的估值通常较为复杂，需要考虑多种因素，如市场供需状况、租金水平、资本化率等。以上海某甲级写字楼为例，其估值受市场需求、租金收入等因素影响较大。

(3)投资性房地产在我国经济中的地位日益重要，已成为企业资产的重要组成部分。据统计，截至2021年底，我国房地产投资性房地产总价值已超过10万亿元。在房地产市场中，投资性房地产的租金水平、投资回报率等指标均呈现上升趋势。以深圳为例，近年来，随着深圳城市建设的不断推进，投资性房地产市场需求旺盛，租金水平逐年提高。此外，投资性房地产的税收政策也在不断完善，有利于吸引更多投资者进入市场。例如，我国对投资性房地产的房产税政策已从过去的按租金征收转变为按房产价值征收，降低了企业的税收负担。

1.2投资性房地产的计量方法

(1)投资性房地产的计量方法主要包括历史成本计量和公允价值计量。历史成本计量法是指以投资性房地产取得成本为基础，按照其原始价值进行计量的方法。根据中国会计准则第3号——投资性房地产，历史成本计量法适用于投资性房地产的初始确认和后续计量。例如，某企业购置一栋商业办公楼用于出租，其购置成本为2亿元，按照历史成本计量法，该办公楼在购置当日的账面价值即为2亿元。然而，这种方法在反映投资性房地产的真实价值方面存在一定的局限性。

(2)公允价值计量法是指以市场交易价格为基础，对投资性房地产进行计量的方法。根据国际财务报告准则(IFRS)第40号和第41号，以及中国会计准则第39号——公允价值计量，公允价值计量法在投资性房地产中的应用日益广泛。公允价值反映了投资性房地产在当前市场条件下的价值，能够更加真实地反映其经济价值。例如，某企业拥有一栋位于繁华地段的商业写字楼，其市场租金水平为每月每平方米100元，考虑到写字楼的地理位置、建筑结构、市场供需等因素，该写字楼的公允价值可估算为1.5亿元。在公允价值计量下，该写字楼的账面价值将根据市场变化进行调整。

(3)在实际操作中，投资性房地产的计量方法选择需要考虑多种因素。首先，企业应考虑市场环境的变化，如房地产市场波动、政策调整等。例如，在房地产市场低迷时期，企业可能更倾向于采用历史成本计量法，以降低资产价值波动带来的风险。其次，企业应考虑自身经营战略和财务报告需求，如提高财务信息的透明度和可比性。以某知名房地产企业为例，该公司在2016年将投资性房地产的计量方法从历史成本调整为公允价值计量，旨在提高财务报告的透明