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凯恩战略规划附件2：房地产背景资料

一、概况

从广义上来讲，中国的房地产才刚刚起步。另外，党中央此次提出到2020年全面建设小康社会，20年之内将会有50％以上的人口进入城市。根据发展规律，当城市化达到30％时，房地产将进入高速发展期，一直延续到70％。而中国目前只有36％，所以至少还有20年的好时光。

有不少原因决定了中国房地产市场的高潮还在后面。首先，随着经济的发展，人们的住房条件将会进一步改善，人均住房面积一定会继续增加，发达国家的历史表明，当一个国家人均ＧＤＰ在600美元开始时，房地产会进入高速发展期，一直到人均7000美元才会打住——这表明我国的房地产市场刚刚起步、方兴未艾；其次，国际经验表明，城市化程度在30%-60%之间，房产市场将进入高速发展期，中国目前的城市化水平大约是36%，正处于房产市场的快速发展时期；第三，中国加入WTO后，外资公司将会以更快的步伐涌入国门，他们对房产市场的需求很大；第四，消费水平的提高会对公共房产设施有越来越大的需求。著名经济学家萧灼基认为，中国房产市场的根本问题是有效需求不足，只有让更多的人投资房产再转手出租，才能让现阶段无力购房的人以租赁形式拥有住房。

二、全国

从1998年到2001年，全国各年完成的房地产投资额分别为3614亿元、4103亿元、4984亿元、6344亿元，年均增长20.6％；商品房销售面积分别为12185万平方米、14556万平方米、18637万平方米、22412万平方米，年均增长22.6％；商品房平均销售价格分别为（每平方米元）2063、2053、2112、2170；房地产经营总收入分别为2951亿元、3026亿元、4515亿元、5472亿元，年均增长22.8％。

国家统计局最新统计显示，1至10月份，商品房销售进一步加快，共实现销售额3059亿元，增长35.4%，比1-9月份增幅上升3.5个百分点。其中，商品住宅销售额2596亿元，增长35.5%，增幅比1-9月份上升3.3个百分点。

1-10月份，房地产开发投资到位资金6856亿元，同比增长36.6%，增幅比1-9月份上升2.3个百分点；房地产开发投资5588亿元，同比增长29.8%，增幅比1-9月份上升0.4个百分点，其中办公楼和商业营业用房投资增长22.8%和32.9%，分别比1-9月份增幅上升1.9个和2.6个百分点。

三、上海及长江三角

10月份，上海市个人住房贷款共新增33.58亿元，比上月末减少5亿元，减幅达13%。这种状况显然与近两个月上海房价走势继续攀升的情况相背离，专业人士分析，这可能是房价出现回调的一个信号。

然而，就全年整体情况而言，还有值得乐观的空间。到9月末，全市商业银行个人住房按揭贷款余额为980.35亿元，当年新增341.53亿元，已超过去年全年商业银行个人住房按揭贷款新增额46.57亿元；增幅减少的是同期个人住房公积金的贷款，当年新增额38.83亿元，同比减少6.93亿元。

“长三角”房价猛涨

2002年以来，长江三角洲地区一些城市的房价不断上涨。中房上海指数办公室9月的调查显示，上海9月份的房地产价格在8月上涨12点的基础上，9月继续大幅上涨13点，创下了今年中房上海指数单月涨幅新纪录。据统计，上海市的住宅价格已经连续9个季度上涨，涨幅超过18%。

在距上海三小时车程的杭州市，房价的连续上升已被业内人士称为“杭州现象”。在全国15个副省级城市和4个直辖市中，杭州房价涨幅1998年、1999年位居第五，2000年、2001年涨幅位居第三，仅次于上海和宁波。2002年5月份举办的浙江省房交会上，参展的127个楼盘平均售价为5274元，二手房平均售价为4100元。2003年杭州的房价继续走高。

“长三角”的另一个省会城市南京，则被称为房价“高得离谱”。2001年南京房屋销售价格为3579.2元/平方米，在全国35个大中城市中名列第五。南京房屋销售相对价格比率(倍率)达到11.9，位于全国第四，比上海(8.7)、杭州(8.1)、广州(10.1)等可支配收入排在前几位的城市还要高。

而区域内的二级城市，房价的涨幅也高得惊人。2001年，宁波房价比上年同期上升5.6%,市区房地产在建项目的平均预售率已高达90%；二手房价更是涨得有点玄，全年累计二手房交易价格比2000年上升11.7%。

区域经济拉动房价

各地传来的消息表明，房价的上涨主要是因为土地价格上升较快，加上城市改造导致的住房需求增加，推动了“长三角”区域内房价的不断走高。庄先生将之归纳为“上海效应”。他认为，近几年台商和国外投资逐渐由上海向周边地区推移，在带动当地经济发展的同时也拉动了各地的房地产市场。中房集团旗下鸿都投资集团的董事长李步鹏说