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物业管理

设备设施管理;物业设备管理根底;2、物业设备管理的意义

注：物业设备管理的根本内容包括管理和效劳两个方面，也就是说，需要做好物业设备的管理、运行、维修和保养等方面的工作。

*管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的意义：

①物业设备管理在为人们提供良好的工作、学习及生活环境中，起到根底性管理的作用，并提供了有力保障。

②物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设备现代化、标准化的强有力手段。

③物业设备管理是提高现有设备、设施性能与完好率，延长设备使用寿命，节约资金投入，保障设备平安运行的保证。

④物业设备管理是城市文明建设和开展的需要，对文明卫生、环境建设与物质文明建设起到保驾护航的作用。

⑤物业设备管理能强化物业管理企业的根底建设。;物业设备管理的内容

物业设备根底资料的管理

物业设备运行管理、

物业设备维修管理、

物业设备更新改造管理、

备品配件管理、

固定资产〔设备〕管理和工程资料的管理等。;〔2〕运行本钱管理

①????能源消耗的经济核算。

②????操作人员的配置

③????维修费用的管理

3、物业设备维修管理

设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、震动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。

〔1〕维护保养方式：主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观外表检查〞。对长时期运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。;;②定期维护保养工作是以操作人员为主、检修人员协助进行的。它是有方案地将设备停止运行，进行维护保养。

应做好以下工作：

?彻底内外清扫、擦洗、疏通；

?检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调整配合间隙；

?检查平安装置；

?检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞；

?清洗油箱，检查油位指示器，换油；

?检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常。;〔3〕设备的点检

设备的点检就是对设备有针对性的检查。设备点检时可以停机检查，也可以随机检查。

设备的点检包括日常点检及方案点检。

设备的日常点检由操作人员随机检查。日常点检内容主要包括：①运行状况及参数；②平安保护装置；③易磨损的零部件；④易污染堵塞、需经常清洗更换的部件；⑤在运行中经常要求调整的部位；⑥在运行中经常出现不正常现象的部位。;?设备的方案点检一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行，方案点检内容主要有：①记录设备的磨损情况，发现其他异常情况；②更换零部件；③确定修理的部位、部件及修理时间；④安排检修方案。;(4)物业设备的方案检修

对在用设备，根据运行规律及方案点检的结果可以确定其检修间隔期。以检修间隔期为根底，编制检修方案，对设备进行预防性修理，这就是方案检修

实行方案检修，可以在设备发生故障之前就对它进行修理，使设备一直处于完好能用状态。方案检修工作一般分为小修、中修、大修和系统大修4种。;;设备设施管理概述;一、房屋及设备设施的种类和组成局部;按房屋承重受力方式可分为：墙承重结构、构架式承重结构、筒体结构或框架筒体结构承重和大空间结构承重。

按房屋的层次和高度可分为：低层建筑、多层建筑和高层建筑。

按房屋的用途可分为：居住用途、商业用途、工业用途和其它用途。;2．房屋的根本组成局部

结构局部——根底、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等

装修局部——门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等

设施设备局部——水卫、电气、暖通、特殊设备〔如消防、避雷、电梯〕等工程;给排水：水泵、水箱水池、阀门和管网、沙井和化粪池

电梯：载人电梯、载货电梯、手扶电梯、杂物电梯

电迅和智能化系统：、有线卫星电视、闭路电视监控、对讲报警、公共信息效劳、网络专线接入、周界防越系统、电子巡更系统、室内报警系统、车场管理系统;二、设备设施管理的根本要求;设备设施完好率

设备设施完好率——是指完好设备设施数量占全部设备设施数量的百分比。;三、设备设施管理的内容与方法

;〔二〕维修保养

对设备设施进行的定期检查、维护、清洁及润滑；损耗或故障时的维修；必要情况下专业测试；无法修理或无修理价值时的更新以及材料和设计方面的改善等。

〔三〕平安管理

通过平安教育使员工和业主、物业使用人了解平安防护知识和平安管理规定。

建立健全各类平安管理制度并严格遵守。

提供必要的平安和防护装置装备。;二、设备设施维修养护方案与实施;设备设施维修养护方案的制定;b．事后维修——是对一些目标和工程，不将其列入预防维修方案，而在其发生故障或性能降低到不能满足使用要求时再进行修理。

c．紧急抢修——是对意外事件引发的故障进行的紧急修理，这类意外事件是偶然发生的，往往不具有预见性，难以进行事前准备。;〔2〕修理类别

大修

中修

小修;〔3〕修理周期和修理周期结构

修理