长租公寓模式中的合同风险与纠纷防范机制研究.pdf

摘要

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随着中国城市化进程的加速，流动人口的不断增加，以及人们对居住环境的

日益重视，长租公寓作为房产租赁市场的一种新兴形式，受到了越来越多人的青

睐。这一趋势不仅促进了房产租赁市场的专业化发展，同时也带来了一系列的法

律挑战和纠纷。当前中国的法律体系中尚未有专门针对长租公寓业务的法律、司

法解释或行政法规，使得关于长租公寓的性质、地位及其与房屋所有人之间的法

律关系成为法律界争议的焦点。司法实践中，长租公寓模式涉及的民事纠纷案件

数量迅速增长，法院对这些案件的处理和裁决结果各不相同，导致法律适用和裁

判标准上出现混乱。本文围绕长租公寓纠纷的实际问题展开，旨在探讨长租公寓

合同性质与纠纷防范机制，以期对未来司法实践提供一定的指导和建议。

除绪论及结语外，正文由四个部分构成。首先通过对四个典型长租公寓案例

的分析，揭示了当前司法实践中存在的主要问题。这些案例显示，法院对于长租

公寓运营商与房屋所有人签订的房产委托管理合同的法律性质认定存在分歧，以

及长租公寓运营商违约时的房屋所有人与租赁人的责任分担问题。

其次分析长租公寓模式合同法律性质与风险责任主体。长租公寓模式合同法

律性质辨析较为复杂，学界主流的有租赁合同说、委托合同说及中介合同说。本

章首先对关键术语长租公寓之“长租”和“短租”模式进行界定和说明，强调长

租与短租的差异性。随后，通过对实务界和学术界的三种合同说进行辨识与评析，

以及对房屋所有人、长租公寓运营商和租赁人三方风险责任剖析，认为长租公寓

模式下的合同性质并非单一，而是多元复合的，因此本文主要从合同内容的角度

具体分析。

再次从双重视角下深入探讨长租公寓模式合同的法律性质。当长租公寓合同

仅涉及房屋所有人与长租公寓运营商时，适用租赁合同。当长租公寓合同涉及房

屋所有人、长租公寓运营商和租赁人三方时，适用委托合同。

最后针对我国长租公寓模式中合同纠纷防范机制完善提出一些对策建议。防

范机制建议主要从保障租赁人居住权、保护房屋所有人房产所有权、监管长租公

寓行业及诉前阶段行政机关参与调解四个方面来完善。

关键词：长租公寓；合同风险；防范机制；权益均衡

I

Abstract

Abstract

WiththeaccelerationofChinasurbanizationprocess,thecontinuousincreaseof

thefloatingpopulation,andpeoplesincreasingattentiontothelivingenvironment,the

long-termrentalapartment,asanemergingformoftherealestaterentalmarket,has

beenfavoredbymoreandmorepeople.Thistrendnotonlypromotestheprofessional

developmentoftherealestaterentalmarket,butalsobringsaseriesoflegalchallenges

anddisputes.Atpresent,thereisnolegal,judicialinterpretationoradministrative

regulationsspecificallyforthebusinessoflong-termrentalapartmentsinChina,which

makesthenature,statusandthelegalrelationshipwiththehouseownersbecomethe

focusofdisputesinthelegalcommunity.Injudicialpractice,thenumberofcivil

disputecasesinvolvedinlong-ter