百货店开店物业选择讲座.pptx

百货店开店物业选择;一、商圈分析;一、商圈分析;（一）商圈的概念

A、核心商圈——

核心商圈是最接近商店并拥有高密度顾客群的区域，一般顾客光顾很方便，核心商圈顾客一般占商店的销售额的55－70％

B、次级商圈——

次级商圈是位于核心商圈以外的邻近区域，顾客需花费一段时间才能到达，这部分商圈顾客一般占零售店的销售额的15－25％。

C、边缘商圈——

边际商圈位于次级商圈的外围，属于较远的辐射区域。;1、烟台市商圈调查;;2、主要商业项目情况调查（见表一）;（三）商圈的分析

2、商圈调查、选址研究

商圈规模调查：三级商业圈的人口数量，常住、外来人口

数等

选址调查：商圈所在区商业状况、环境的优劣势、道路交

通状况等

商铺调查：经营业态、经营方式、月租金、物业管理等;;（三）商圈的分析

4、人流监测

通过在一定时期的定点监测、统计出不同时段经过店址的人流总数、不同性别人数、不同年龄人数、进店人数等人流量指标。

;（三）商圈的分析

5、竞争者研究

竞争者经营情况：经营规模、经营业态、市场定位、产品结构等

竞争者SWOT分析竞争者的经济效益和发展计划等

;二、店址选择;二、店址选择;二、店址选择;二、店址选择;;3、区域位置选择

耐用消费品及顾客特殊性需求的商品

耐用消费品多为顾客一次购买长期使用，购买频率低

顾客在购买时，一般已有既定目标，在反复比较权衡的基础上

再做出选择

特殊需求的商品购买的偶然性较大，频度更小，顾客比较分散。

以经营这些类别商品的商店，商圈范围要求更大，应设在客流

更为集中的中心商业区或专业性的商业街道，以吸引尽可能的

潜在顾客。;二、店址选择;二、店址选择;二、店址选择;客流规律

①客流类型

自身客流：指那些专门为购买某商品的来店顾客所形成的客

流，这是商店客流的基础，是商店销售收入的主要来源。

分享客流：指一家商店从邻近商店形成的客流中获得的客

流，这种分享客流往往产生于经营错位或相互补充商品种

类的商店之间，或大商店与小商店之间。

派生客流：指那些顺路进店的顾客??形成的客流，这些

顾客并非专门来店购物。;客流规律

②客流目的、速度和滞留时间

不同地区客流规模虽可能相同，但其目的、速度、滞留时间各不相同，要做具体分析，再作最佳地址选择。;二、店址选择;二、店址选择;竞争对手

商店周围的竞争情况对百货店经营的成败将产生巨大影响，因此对商店开设地点的作选择时必须要分析竞争对手。

设店地点附近如竞争对手众多，商店经营独具特色，将会吸引客

流，促进销售增长，增强商店信誉。

店址周围的商店业态互补、经营错位、协调并存，形成相关商店

群，往往对经营产生积极影响。如经营相互补充类商品的商店相

邻而设，在方便顾客的基础上，扩大了各自的销售。

;地形特点

选择商店开设地点时，就是要选择能见度高的地点设店，商店尽量临街而设，并尽可能选在二面或三面临街的路口，增强能见度，并可多设出入口，多设临街宣传橱窗。同时，一些大型公共场所迎面处都是能见度较高的地点。

城市规划

商店开设地点的选择要充分考虑城市建设的规划。;三、物业选择;单位：万元

;三、物业选择;4、外广场、停车场

室外广场宽敞，有足够面积保证。供顾客活动和促销

宣传。

停车场车位充足，一般2万平方左右的商场，停车位在

200辆左右。

;5、物业结构

建筑地块形状为长方形或矩形，面深比小于1/2

商业楼层不超过6层，单体面积一般不少于2000平方

层高：商业建筑层高不少于4.2M，净高不少于3M

柱距：建筑柱距不少于7M

楼板荷载：不少于350公斤/平方

地面：卖场内铺地砖，办公区和设备用房铺瓷砖，包库地

面硬化磨平

中庭：在商场内中心位置设有足够面积的中庭

内部空间：通透性好，中间无疏散楼梯，通风井通等;三、物业选择;三、物业选择;卖场内一次照明的照明不低于450勒克斯

二次照明留有不小于20W/平方的余量;保证商场内正常的饮用、生活、餐饮加工、空调冷却用水量。

商场内人均用水量为22-34升/人.天;商场采用集中采暖

商场设中央空调系统

商场内冬季采暖温度在16-18度，夏季供冷温度

在22-25度

商场内通风设备噪声，顶层在45-55分贝，底层

在50-60分贝;通信

商场内设置有内部电话网，一般交换机容量128门，中继线16条。

商场有足够的电话网线入户，一般电话入户不少于200回线。

各楼层品牌店、收银台、办公室均有电话接口

各楼层休闲、共用空间、疏散梯处有IC卡电话接口

商场内设有中国移动、联通、网通、电信等移动电话信号放大设备

;网络

商场内有不少于100兆网络光缆入户

各楼层