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浅议改变划拨土地上房屋用途租赁协议效力

作者:唐宾?时间:-03-24

【摘要】改变房屋用途租赁协议,尤其是改变划拨土地上房屋用途租赁协议,到底是有效还是无效,事关众多出租人和承租人切身利益。亟待最高人民法院制订统一司法裁判标准,为司法实务部门民商事审判活动提供审判指导,避免因法律要求含糊和不统一造成司法裁判乱象,以增强法律适用严厉性和规范性。

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【关键词】划拨土地??房屋用途?协议效力

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一、引?言

房屋租赁作为一个让渡房屋使用权一个民事行为,对于建立和完善多层次住房保障体系,活跃市场经济发挥了关键作用。伴随国有企业改制高潮渐远,事业单位改制日益提上日程,将释放出大量划拨土地上房屋进入市场。众多国有企业、事业单位改制后,仍然保留了房屋所占用国有土地划拨性质。作为市场主体,国有企事业单位改制后企业,从物尽其用和追求经济效益角度出发,肯定将闲置划拨土地上房屋出租以赢利。本文拟以笔者代理一起房屋租赁协议纠纷作为切入点,对改变划拨国有土地上房屋用途租赁协议效力作初步分析,以抛砖引玉,与司法实务人士进行交流和探讨。

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二、案件始末

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位于武汉中心城区某文化创意园,由武汉某汽车修造企业经营,名为文化创意园实为商业街,聚集了多家餐饮、服装企业。武汉某餐饮企业承租其中1000余平方米用于经营海鲜酒楼,后租赁双方因房屋租金发生纠纷,汽车修造企业将该餐饮企业诉至武汉市某区人民法院。笔者作为餐饮企业代理律师,凭借多年为国土计划行政部门提供法律服务经验,判定承租房屋原为国有汽车修造企业厂房,所占用土地应为划拨工业用地,房屋性质应该为工业、交通用房。若出租房改变了土地和房屋用途,则租赁协议违反了《中国土地管理法》、《中国土地管理法实施条例》及《物权法》等法律法规强制性要求而存在协议无效可能性。随即,笔者作为餐饮企业代理人向国土和房产管理部门调取了出租房屋土地及房产证,证实了前述推定,确定出租房屋所涉土地用途为工业用地,使用权类型为划拨,房屋设计用途为工业交通仓储用房事实。

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在获取上述证据后,笔者提议餐饮企业以出租方私自改变土地和房屋用途,违反相关法律法规强制性要求为由,向某区人民法院提起反诉,要求确定租赁协议无效,并判令出租方赔偿承租方装修损失二百余万元。经开庭审理,某区法院认为出租房已经向房屋租赁管理部门办理《房屋租赁立案证》,并未违反法律行政法规效力性强制性要求为由,判决驳回餐饮企业反诉请求。现在,餐饮企业已经向武汉市中级人民法院提起上诉。

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三、司法审判现实状况及其成因分析

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（一）司法审判现实状况

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基于对上述某区法院判决疑问,笔者查阅了各地法院对类似案件判决,发觉各地法院对于改变房屋用途租赁协议效力判决结果及其判决依据缺乏基础统一尺度和标准,甚至同一法院对同类案件判决结果也截然迥异,令人无所适从。各地法院判决结果和判决依据大致有以下多个情形:

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1、武汉市某区人民法院审理承租人反诉某汽车修造企业私自改变划拨土地及房屋用途,要求确定租赁协议无效案件数起,一律以未违反法律、行政法规效力性强制性要求为由,驳回反诉人反诉请求,但并未对《土地管理法》及《土地管理法实施条例》等法律相关土地用途要求是否为效力性强制性要求进行深入阐释,缺乏说理深度,不能产生令人信服法律效果。

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2、广东佛山市某区人民法院判决[①],认为《土地管理法》、《土地管理法实施条》及《物权法》等法律相关不得私自改变土地用途要求,意在调整土地使用者利用土地进行建设行为,其调整和规范对象为建设用地使用权人或建设单位,并非意在规范和调整房屋建成后利用和处分行为。

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3、最高人民法院分别于和对改变划拨土地上房屋用途租赁协议效力作出了截然不一样法律认定。在昆明市消防支队上诉重庆市垫江复合保温材料总厂租赁协议纠纷一案中,最高人民法院（）民一终字第73号民事判决书[②]判决认定,出租方未经同意私自改变土地用途和房屋性质出租行为,违反《土地管理法》和《土地管理法实施条例》等法律行政法规中相关土地使用者必需根据土地利用总体计划确定用途使用土地强制性要求,其《租赁协议书》无效。昆明消防支队房屋出租行为含有改变土地用途性质,是违法行为,不管是否上缴租金中土地收益部分,均不能使《租赁协议书》有效。但颇具戏剧性是,时隔不到一年,对兰州红丽园商贸有限责任企业上诉甘肃诚信电线电缆有限责任企业房屋租赁协议纠纷一案,最高人民法院却以（）民一终字第4号民事判决书[③]判决认定,改变划拨土地用途房屋租赁协议有效。其判决理由为:依据《中国城市房地产管理法》第五十五条和《城