建筑工程计价基础课件：工程造价的确定.pptx

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工程造价的两层含义

第一层：工程投资费用

是指建设一项工程预期开支或实际开支的全部固定资产投资费用。

即投资者选定一个投资项目从决策到竣工验收进行的一系列投资管理活动的费用。

包括：设备及工器具购置费用、建筑安装工程费用、工程建设其他费用、预备费、建设期贷款利息。如果是生产性建设项目，还包括流动资产投资费用（即流动资金）。;

工程造价的两层含义

第二层：工程建造费用（承发包价）

是指为建成一项工程，预计或实际在建筑市场各类交易活动中所形成的工程各类价格和建设工程总价格。

例如：土地市场、设备市场、技术劳务市场、承包市场等交易活动中所形成的土地价格、设备价格、技术劳务价格、工程承包价格和工程总价格。其中，工程承包价格在工程总价格中占比例大，所以往往把工程造价第二层含义理解为是工程承发包价格，也称为建筑安装工程费用。;二工程造价的构成;二工程造价的构成;二工程造价的构成;二工程造价的构成;二工程造价的构成;3、工程建设其他费用;1、土地使用费

1）土地征用及迁移补偿费－－划拨方式

土地征用及迁移补偿费，是指建设项目通过划拨方式取得无限期的土地使用权，依照《中华人民共和国土地管理法》等规定所支付的费用。其总和一般不得超过被征土地年产值的20倍，土地年产值则按该地被征用前3年的平均产量和国家规定的价格计算。其内容包括：

（1）土地补偿费(耕地被征用前三年平均年产值的6-10倍)

（2）青苗补偿费和附着物补偿费（被征用土地上的房屋、水井、树木等）;1、土地使用费

1）土地征用及迁移补偿费－－划拨方式

（3）安置补助费

每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的2至3倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的10倍。

（4）缴纳的耕地占用税或城镇土地使用税、土地登记费及征地管理费等。

县市土地管理机关从征地费中提取土地管理费的比率，要按征地工作量大小，视不同情况，在1%－4%幅度内提取。;1、土地使用费

1）土地征用及迁移补偿费——划拨方式

（5）征地动迁费

征用土地上的房屋及附属构筑物、城市公共设施等拆除、迁建补偿费、搬迁运输费，企业单位因搬迁造成的减产、停工损失补贴费，拆迁管理费等

（6）水利水电工程水库淹没处理补偿费;2)土地使用权出让金——出让方式

土地使用权出让金，指建设项目通过土地使用权出让方式，取得有限期的土地使用权，依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，支付的土地使用权出让金。;2)土地使用权出让金

（1）明确国家是城市土地的唯一所有者，并分层次、有偿、有限期地出让、转让城市土地。

第一层次是城市政府将国有土地使用权出让给用地者，该层次由城市政府垄断经营。出让对象可以是有法人资格的企事业单位，也可以是外商。

第二层次及以下层次的转让则发生在使用者之间。;2)土地使用权出让金

（2）出让或转让方式：协议、招标、公开拍卖。

1）协议方式是由用地单位申请，经市政府批准同意后双方洽谈具体地块及地价。该方式适用于市政工程、公益事业用地以及需要减免地价的机关、部队用地和需要重点扶持、优先发展的产业用地。

2）招标方式是在规定的期限内，由用地单位以书面形式投标，市政府根据投标报价、所提供的规划方案以及企业信誉综合考虑，择优而取。该方式适用于一般工程建设用地。

3）公开拍卖是指在指定的地点和时间，由申请用地者叫价应价，价高者得。这完全是由市场竞争决定，适用于盈利高的行业用地。;2)土地使用权出让金

（3）关于地价

在有偿出让和转让土地时，政府对地价不作统一规定，但应坚持以下原则：

1）地价对目前的投资环境不产生大的影响；

2）地价与当地的社会经济承受能力相适应；

3）地价要考虑已投入的土地开发费用、土地市场供求关系、土地用途和使用年限。;2)土地使用权出让金

（4）年限：有限

关于政府有偿出让土地使用权的年限，各地可根据时间、区位等各种条件作不同的规定，一般可在30～99年之间。按照地面附属建筑物的折旧年限来看，以50年为宜。

居住用地70年

工业用地50年

教育、科技、文化、卫生、体育用地50年

商业、旅游、娱乐用地40年

综合或其他用地50年;2)土地使用权出让金

（5）土地有偿出让和转让，土地使用者和所有者要签约，明确使用者对土地享有的权利和对土地所有者应承担的义务。

1）有偿出让和转让使用权，要向土地受让者征收契税；

2）转让土地如有增值，要向转让者征收土地增值税；

3）在土地转让期间，国家要区别不同地段，不同用途向土地使用者收取土地占用费