重庆重宾保利广场商业物业可行性研究报告.ppt

重宾保利广场商业物业可行性研究报告;;;城市研究---城市地位;;重庆市历年来第一、二、三产业产值变化情况;重庆国民经济〔GDP〕走势图;;重庆市历年城镇居民家庭人均可支配收入〔单位：元〕;城市研究---房地产市场;城市研究---外资企业;;区域概况;背景一;CBD共性特征：地价高//租金高//交通高度

兴旺//城市功能聚集//城市名片标志;渝中区地处重庆市西南部，长江、嘉陵江汇流处。渝中区东、南、北三面环水，西面通陆，为一东西向狭长半岛。渝中区东、南濒临长江与南岸区水域相邻，北面濒临嘉陵江与江北区水域连界，西面与沙坪坝区、九龙坡区接壤。全区总面积为23.71平方公里，其中，陆地面积18.54平方公里。境内地形，最高处海拔394米，最低处167米，坡降较大，高差悬殊。2006年末，渝中区户籍人口总数为60.13万人，全区常住人口70.42万人。;渝中区就业情况分析〔万人〕;渝中区社会消费品零售总额分析〔亿〕;渝中区个人及金融机构存贷款分析(亿〕;指标名称;区域概况---经济开展;;区域概况---渝中区规划;区域交通;区域交通;;轻轨研究;轻轨研究;第一影响区域——距离站点步行或者

自行车距离5-10分钟，适合开展高等

级功能，包括高级办公、商业以及居

住，开发强度高；通常是地价最高、

最先开展起来的区域;开发强度很高

〔veryhigh)

第二影响区域——距离站点通过其他交通方式15分钟内可以到达〔包括交通以及换乘时间〕，是上述高等级功能的备选区域同时适合布局可进行产业聚集〔cluster)的相关功能；开发强度较高〔high)

第三影响区域——距离站点通过其他交通方式需要15分钟以上的时间〔包括交通以及换乘时间〕，取决于地段状况可以开展多种功能；开发强度取决于地块以及开发内容;轨道沿线房地产价格随轨道交通的不同阶段呈跳跃性增长，轨道交通对工程的实质性利好先于真正投入使用而提前释放;小结;;;工程分析---位置;工程分析-道路;工程分析--交通;工程分析-指标;工程分析;工程研究;写字楼;解析综合体;区域环境;土地使用;复合空间、CBD标鼎之作;城市综合体开展的五种模式;不同类型的物业在综合体中承担的功能

酒店：工程标志性物业，定义工程整体档??

商业：可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与其他工程较大的差异，工程的活力核心。

写字楼：价值标杆，可树立工程高端形象，保证开发企业现金流来源。

在既定的开发目标和限制条件下，需要结合不同物业

所承担的功能来确定工程的功能组合和规模配比。;;开发时序与物业价值最大化的关系;影响综合体构成的主要因素：区域属性、环境资源、开发目标;都市综合体是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能之间的三项以上进行组合，并在各局部间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、多元复杂而统一的建筑群落。;都市综合体的九大特征;小结;工程研究;城市;市场商务需求巨大，客户开始注重改善办公环境，追求物业形象;重庆典型写字楼分布图：CBD、江北是写字楼最密集

区域;开展格局：最初的写字楼从大溪沟起步，由东向北逐渐开展，重心北移趋势日益明显;供给量：写字楼供给量逐年递增，空置率根本控制在30%。;供给结构：市场以纯写字楼为主。类甲级、乙级写字楼供给量大，真正的甲级写字楼数量少;租售方式：租售结合是市场主流，只租不售的物业多由外资、银行等资金雄厚的企业修建，纯销售物业主要由民营房地产公司开发。;出租率：渝中区写字楼整体出租率约在70—80%，解放碑片区写字楼根本能到达80%以上，2003年以后新增的高档写字楼出租率也已经过半。;项目;立面风格：现代简约风格是市场主流，裙楼多采用花岗石，外墙那么以玻璃幕墙+石材为主;物管：甲级写字楼多聘请国际知名物管公司作

为参谋，并以此作为销售或出租卖点;板块一：CBD是重庆传统的中央商务区，以外资企业和高附加值行业企业为主。但交通拥挤、车位缺乏等硬伤已成为该区域开展之困;板块二：政府规划将北部区域作为未来城市开展的重心，并说明了城市向北的信心与决心。;板块三：随着南岸区房地产开发进程的加速，会展经济的兴旺，南岸区写字楼市场在不断的开展中;板块四：九龙坡区受到区域内产业结构及商业开展所制约，其中心区杨家坪商务气氛依然较为淡薄，写字楼的供给和需求都不大。;;城市;城市;城市;重庆写字楼小结;工程研究;重庆市星级酒店市场概况;高星级酒店市场供给概述;五星级酒店列表;四星级酒店列表;高星级酒店区域分布;高星级酒店主力需求类型;四五星级酒店客源结构;重庆高星级酒店市场需求–商务;重庆高星级酒店市场需求–会展;重庆高星级酒店市场需求–本地休闲娱乐;重庆高星级酒店市场需求–旅游;重庆境内外旅游市场