建筑物及在建工程评估.pptVIP

筑业产值价格指数或其他有关指数计算出指数调整法节省了一定的时间，工作效率更高房屋建筑物完全重置成本的方法——依据房屋建筑物的账面成本，运用建对工程量进行重新计算适用于：用途、结构大致相同或相似，且数量较多的建筑物评估建筑物的评估建筑物的评估3、实体性贬值的测算（1）使用年限法难点；建筑物尚可使用年限的确定建筑物实体性贬值＝建筑物重置成本×1(－成新率)建筑物的评估建筑物按建筑结构分类分等耐用年限(年)残值率(%)非生产用房生产用房受腐蚀生产用房钢筋混凝土结构6050350砖混结构一等5040302二等5040302砖木结构一等4030206二等4030204三等4030203简易结构100——依据评估对象的实际技术状况，结合01房屋建筑物不同成新率的评分标准，在现02场勘察时边勘察边按结构、装修、设备三03个部分再区分不同部位分别打分，然后按04下列公式计算成新率：05建筑物的评估评分法*第四章建筑物及

在建工程评估房地产评估概述建筑物及其分类建筑物的评估在建工程的评估房地产评估概述概念与特性概念广义——土地及土地上的永久性建筑物、基础设施、水和矿藏等自然资源狭义（地产＋房产）——土地及土地上的永久性建筑物和由它们衍生出来的所有权；地产和房产综合体房地产空间位置的固定性（区域性）——房地产的流动非实体的流动，而是房地产权益的流动（交易的权益性）01房地产使用的长期性和持续性——房屋：较长的耐用年限——土地：永续利用（我国为有偿有期限使用，但期限较长）02特性房地产评估概述房地产评估概述房地产经济地理位置（区位）的可变性房地产的个别性——表现在：自然条件、社会经济条件和实体特征等方面存在或多或少的差异——定律：没有完全一样的两宗房地产房地产单位价值较大房地产价值受政策环境等因素影响明显房地产投资的高风险性——主要表现为：资金需求量巨大、位置固定用途改变不易、生产周期较长、不可抗力影响明显房地产的保值、增值特性——来源于土地的不可再生性和社会经济发展、人口不断增长对房地产需求的持续扩张之间长期矛盾运动的结果房地产评估概述房地产的价值是价格形成的基础，在资产评估中房地产的评估结果即反映其价值房地产的价值在评估活动中是一种专业判断（价值判断）结果房地产的价格是价值的货币表现，是房地产经济价值的反映房地产的价格由市场供求状况决定010302房地产评估概述房地产的价值与价格的关系房地产评估概述房地产价格的种类按房地产的实物形态划分土地价格：在我国包括基准地价——政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估、测算的土地使用权平均价格，是分用途的土地使用权区域平均价格标定地价——政府根据需要评估的正常地产市场中具体宗地在一定使用年期内的价格房地产评估概述建筑物价格房地产价格：即房地合一价格按房地产价格的形成方式划分市场交易价格：包括公平市场价格非公平市场价格评估价格——对房地产价值的估计，对市场交易价格的模拟，包括：01040203基准地价标定地价房屋重置价格：在一定的时间基准点上，在现时建筑及装修材料价格和人工费用标准基础上，采用新的建筑材料、建筑技术与工艺，重新建造与原建筑物在结构、功能、效用上相同的建筑物所需的支出交易底价：土地使用权出让底价、转让底价、抵押底价、招标底价、拍卖底价房地产评估概述课税价格：政府为课征有关房地产税而评估的作为课税基础的价格房屋拆迁补偿价格01拍卖价格：适用于竞争性、盈利性强的房地产项目供地招标价格：适用于重大城建项目用地协议价格：适用于市政、公益、福利、基础设施项目供地按房地产的交易方式划分（针对土地）02房地产评估概述房地产评估概述按房地产的权属性质划分所有权价格房价——房屋所有权价格使用权价格地价——土地使用权价格转让价格转让对象：所有权或使用权转让方式：包括买卖、继承、赠与转让要求：房地合一原则担保价格租赁价格：实质上是使用权零星出让所形成的价格抵押价格：包括房地产抵押价格和土地使用权抵押价格总价：包括房地产总价、土地总价、建筑物总价按房地产价格的计量方式划分房地产评估概述房地产总价＝房地单价×建筑面积土地总价＝土地单价×土地面积建筑物总价＝建筑物单价×建筑面积单价：包括房地单价、土地单价、建筑物单价楼面地价＝土地总价/建筑面积楼面地价＝土地单价/容积率其中：容积率＝建筑面积/土地面积楼