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理解购房合同中不可抗力

不行抗力“不是主观推定

举一案例说明，1997年8月，某股份公司与北京某房地产开发公司签署了一份《内销商品房预售契约》，该契约除对房屋价格，付款方式等作出商定外，就交屋时间商定为“除不行抗力因素外，进展商应至迟于1999年3月1日前交房，如逾期60日仍未交房，股份公司有权利退房，并要求进展商支付违约金，赔偿损失。”可是到了1999年5月开发商仍未交房，某股份公司屡次发函督促，进展商声称，不能如期交房是由于施工中遇到恶劣天气且进口原材料在海上运输中发生火灾，上述状况属于不行抗力，可以延期交房。在屡次交涉毫无结果的状况下，某股份公司托付律师诉至北京市第一中级人民法院，恳求解除购房契约，并要求进展商退回房款并赔偿损失。法院审理认为，天气因素对施工进度有着特别大的影响，但狂风或暴雨均为正常的天气现象，并非不能预见，作为进展商在售楼时，就应当依据该地区的气象记录，结合其他因素，合理估计工期，确保其在承诺的交屋日期前能够顺当完工，故该事由不能构成不行抗力；此外，对于房地产开发公司与原材料供给商而言，货物在海上运输中遭受火灾，可以作为不行抗力，但此不行抗力大事影响的主体仅为房地产开发公司与原材料供给商，其范围仅局限于海上货物运输法律关系中，与股份公司同房地产开发公司之商品房预售法律关系无关，所以该状况也不能作为房屋买卖中的不行抗力。最终法院判决解除股份公司与房地产开发公司签订的购房契约；房地产开发公司双倍返还股份公司已付定金，退还全部购房款并按同期人民银行固定资产贷款利率标准支付股份公司购房款之利息；房地产开发公司担当全部诉讼费用。

单方面条款不应免责新晨

由上述案例可以看出，作为购房合同中免责事由的“不行抗力”，肯定要是符合法律明确规定的，不能凭自己的主观臆想去推定，否则是要担当相应的法律责任的。在现行房地产交易中，进展商通常将以下事项列为不行抗力条款下的免责事项：1、施工中遇到特别困难及重大技术问题不能准时解决；2、市政配套的批准与安装的延误。其实，进展商所述的这二种大事的状况，依据法律的规定可以推出，都不具备不行抗力的三个必备条件，即并非为不能预见，不能避开且不能克制的客观状况，简洁地分析一下，在施工中遇到的困难和技术问题是开发商在建筑房屋之前就可以预见的，即使是不能克制的，那也是开发商在建筑房屋过程中自己所需要担当的风险，而不能将此风险转移给购房者。同样，市政配套的批准与安装是具有肯定的程序性，开发商在最初总体规划时就应当可以预见批准与安装的期限，假如的确是政府行为而导致延误的，那也是开发商在开发房产过程中可以预见和可能要担当的风险，而不能将此风险转移给购房者。假如在契约中将此类大事列入不行抗力条款项下，则因违反法律的明确规定，成为无效条款，同时进展商也不能以不行抗力为由而行使抗辩权。所以说，在签订购房合同时，正确理解“不行抗力”的法律含义，对进展商和购房者来说都是非常必要的。