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综合体工程投资收益测算分析
报告框架及分析内容
u销售收入计算
PART1.项目总收益计算u租金收入计算
u其他收入计算
u土地成本
PART2.项目成本计算u项目前期费、建安工程费…
u营销管理费
u投资估算分析
PART3.项目财务综合分析u经济收益分析
u现金流量表
u静态敏感性分析及投标建议
工程背景及规划指标
本工程由公寓、商业、办公等物业组成，具体的工程规划指标如下表：
贴图
贴图
贴图
财务报表体系
房地产开发项目财务报表体系
本工程主要采取以下三房地产开发项目财务报表之间的关系如下图所示。
类报表作为投资收益分
析的主表：
本钱核算细表
投资、收益估算表
现金流量表
销售收入计算
本工程可售局部为**，可售面积为**，工程分6年售完，各年的产品均价及销
售总收入如下表：
所以，该工程住宅局部销售总收入为：g*住宅销售面积〔其他局部同样方法计算〕
租金收入计算〔以写字楼租金为例〕
工程甲级办公楼面积为10000平方米，办公楼租金收益以工程预计投入使用的2014
年开始计算，以每年3%的租金涨幅计算，第一年除去40%的不确定因素，之后的每年
那么除去10%的不确定因素：
从2013年开始，未来20年的
写字楼租金收益为2.01亿元。
土地本钱
根底设施费
主体建安工程费
前期费
营销管理及财务费用
本钱汇总
※举例说明
销售收入合计：办公楼总销金额+商铺总销金额+10000平方米持有物业的租赁收入＝
8.88亿元+4.19亿元+2.01亿元＝15.08亿元
投资估算分析
投资估算即为直接开发本钱，由工程实际产生的本钱进行分类并综合计算，估
算总建设投资本钱。
经济收益分析
方案一：〔自有资金26950万元，保存10000平方米甲级办公物业及无偿提供给政府使用的
面积，其余物业全部销售〕。
经济收益表：
现金流量表
p在现金流量表中，工程税前利润为56123万元，税前利润率为62.55％，税前自有资金的回报率为208.25%，从财务
本钱上看可行。
p当折现率设定为15%时，内部收益率〔IRR〕为30.63%，净现值(NPV)为17412，该方案可行。
比方，有物品A，准备一年后出售，可估计卖到115元，现决定立马出售，那么A只能卖
折现率：出100元，也就是说一年后出售的物品A折现到今年出售，损失了15元，折现率可粗略计
作15%。〔折现率就是1年后到期的资金折算为现值时所损失的数值，以百分数计。〕
相对于卖方而言，希望折现率越低越好，未来收益折现成目前价值损耗的利益越少越好
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