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物业协议纠纷案件情况分析

物业管理服务行业经过多年发展,在促进城市住宅小区管理现代化、专业化方面取得了瞩目成绩,不过因为其仍处于起步阶段,相关法律制度远未健全,从而产生大量矛盾。由此引发诉诸法院案件也连续多年大幅上升,从中反应出问题,亟待引发重视和处理。

一、物业管理纠纷一审案件基础情况及特点

(一)案件数量逐年上升,在房地产案件中所占百分比逐步增大

物业管理包含物业方方面面,加之相关制度不完善,因物业管理问题向房管、物价部门投诉一直居高不下,在主管部门协调处理不能完全处理纠纷后,当事人转而向法院起诉。多年来,因物业管理而产生各类纠纷增加快速,在房地产案件中所占百分比也逐步增大。据统计,佳木斯市向阳区法院共受理物业管理纠纷案件24件,占全部房地产案件8.2%;受理38件,较增加36.9%,占全部房地产案件10.4%;截至今年6月15日,已经受理物业协议纠纷案件27件。物业管理纠纷数量激增与多年佳木斯地域房地产市场蓬勃发展以及物业管理活动频繁深化亲密相关。

(二)涉案主体与类型复杂化,已超出协议纠纷范围

在向阳法院上六个月受理件物业管理纠纷案件中,业主与物业管理企业之间纠纷百分比最大,达90%以上,其次是开发商与物业管理企业或者业主之间纠纷,约占5%左右,再次为业主委员会与物业企业或业主之间纠纷。引发纠纷原因及案件类型展现多样化,已从刚开始物业管理企业向业主追讨物业管理欠费,发展到多个类型:有业主认为物业管理企业服务水平不高或乱收费用,要求退还或降低物业收费案件,有业主认为前期物业管理协议已经到期,物业管理企业无权收取物业管理费要求退费案件,有业主委员会解聘物业管理企业案件,有业主认为公摊水电费计算不公,要求重新计算公布案件,有业主认为物业管理企业推行物业服务含有瑕疵造成人身、财产损失要求赔偿案件等等,不一而足。

(三)系列案件多,调解成功率低,当事人矛盾僵持不下

部分物业管理纠纷中,物业管理企业作为原告追讨物业费案件时,常常一次起诉立即数个乃至数十个业主列为被告,而法院为确保审判结果同一性,会将该类案件交由同一合议庭合并审理,并同时宣判,使本已捉襟见肘人力资源更显担心。同时,部分案件包含同一小区类似情况处理,工作稍有疏忽,极易酿成群体性事件。另外,因为该类案件,多数以物业管理企业为原告,因其害怕调解退让后造成连锁反应,而物业企业与业主矛盾较为猛烈,故物业管理纠纷案件调解成功率相对低于其她民事案件。

(四)法律关系复杂,审理含有一定难度

物业管理法律关系包含多方面利益主体:参与物业管理诉讼当事人现有业主、物业使用人或业主委员会,也有物业管理企业、开发商,既可能包含业主与物业使用人关系,业主或使用人与物业管理企业物业管理服务协议、侵权关系、业主或使用人与业委会之间关系,由可能包含开发商与物业关系前期物业管理委托关系、开发商与物业管理企业之间物业用房配置和移交关系,这类纠纷又与中国多年来住房制度改革及各地政策亲密相关,含有一定历史阶段性、地域性特征,而地方规范性文件效力不高,法院处理该类案件不能将之作为依据,给法律正确适用带来一定难度。

二、物业管理纠纷成因分析

(一)物业管理立法滞后、相关法律法规不健全,是物业管理纠纷不停增多根本原因

现在中国已颁布《物业管理条例》操作性不强,法院审判只能依据《民法通则》、《协议法》基础标准,参考部门规章、地方法规进行处理,而这些法规、规章又语焉不详,甚或出现矛盾现象,比如对首期物业维修基金交缴主体,国务院《物业管理条例》、建设部《住宅共用部位共用设施、设备维修基金管理措施》之间含有显著冲突,使得法院在处理该类纠纷时缺乏明确依据,又比如业委会诉讼主体资格问题,最高人民法院()民立她字第46号复函已明确业主委员会含有诉讼主体资格,但问题是业委会并不拥有属于自己财产,难以作为被告负担责任,这与当事人平等民事诉讼标准相悖,也使得相关审判工作颇为棘手,实体与程序法不完善直接影响了法律正确适用。

(二)物业建设单位与物业管理企业之间“剪不停,理还乱”利益关系是引发物业管理纠纷根源

国务院《物业管理条例》第二十一条要求,在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业,应该签署书面前期物业服务协议,实践中,开发商依据该条要求单方面指定前期物业管理企业,而且约定服务期限通常较长,开发商享受指定物业企业、确定物业管理收费数额权利,却不负担任何义务;前期物业服务协议由开发商与物业企业确定,业主只能被动接收。因为相当一部分物业管理企业隶