关于高层住宅楼发生的人身伤亡事故与物业责任的争议（2025年）.docxVIP

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关于高层住宅楼发生的人身伤亡事故与物业责任的争议

一、案例

（一）男生在出租屋楼顶坠亡，家属起诉物业索赔，物业称不应担责。

1、据相关媒体2025年02月07日报道：17岁男生高考结束后来北京做暑假工，却在十几天后的清晨从女友租住的小区楼顶坠楼身亡。家属起诉物业索赔，称通往楼顶的安全门在事发时没有上锁，物业没有尽到保障义务。物业则表示消防要求该门不能上锁，但出于安全考虑门是一直锁着的，男孩可能是从缝隙中钻过，物业不应该承担责任。

2、目前该案件已于今年1月在北京市朝阳区法院南磨房法庭开庭审理，尚未判决。

（二）相关判例显示

该类案件责任认定并无明确标准，物业公司不担责或承担5%-30%的判例均有发生。

（三）XX律师观点

除了事发时是否上锁，关键还要看物业是否尽到了巡护、提醒等安全保障义务，一般情况判决物业承担小部分责任的可能性更大。

二、相关判例

通过在裁判文书网搜索发现：坠楼后家属起诉物业的案件不少，但判决结果差异较大。

1、陕西镇安县法院2020年、云南昆明中院2019的判例中都认为：通往顶楼通道为消防通道不能上锁，坠楼不能被提前预料和阻止，物业无需承担责任。

2、江苏省高院2020年的一份判决更是明确提到：即使物业公司在小区物业管理方面存在瑕疵，由于涉案损害后果系受害人故意行为所致，物业也无需承担赔偿责任。

3、云南曲靖市马龙区法院2021年的一份判决则认为：通往顶楼的门没有上锁，物业履行管理职责存在瑕疵，对安全措施防范不到位，导致李某死亡的损害后果，承担5%的赔偿责任。

4、周口市中级法院2024年的一份判决则认为：物业虽主张已在楼顶设置有警示语提示及警示标志，但这些措施并未能有效阻止本案坠楼悲剧的发生，因此物业对事发天台区域的管理仍存在安全保障义务不到之处，承担30%的赔偿责任。

三、争议焦点

（一）律师观点

关键看物业是否尽到提醒和巡查义务，也有律师认为物业不应担责。

A律师认为：物业是否担责的标准主要是依据物业是否尽到合理的安全保障义务，如尽到不担责，未尽到则承担相应的责任。

1、根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条：物业服务人应当采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

在各类案中，如果通往楼顶的门未上锁，且该门的未上锁状态与XX跳楼存在一定的因果关系，那么物业可能未尽到完全的安全保障义务，需要承担一定的责任。

特别是未满18岁未成年人一般属于限制民事行为能力人，对自身行为的后果应有一定的认知能力，未成年人自身应承担主要责任。如法院认定物业未尽到安全保障义务，考虑到未成年人自身过错较大，物业的责任比例可能较低，一般在10%-30%之间。

争议的焦点“通往楼顶的门是否上锁”并不是责任划分的唯一关键因素。

XX律师认为：客观事实是未成年人确实到达了楼顶，可能是因为没有上锁，也可能有其他途径，责任划分需要综合考虑物业是否采取了其他安全保障措施，如设置警示标志、进行日常巡查等。

但是在现实执行案件中，这类情况一般会判物业承担比例较低的一定责任。

B律师认为：

物业不应当承担责任。17岁的未成年人具有相应的民事行为能力，并且主动追求自己死亡的发生，与物业是否上锁没有关系。并且楼顶没有安全隐患，楼顶不上锁物业并没有过错，不应当承担责任。除非能够证明物业明知有未成年人在危险区域活动没有及时阻拦，可能需承担一定责任。

（二）物业观点

1、通往顶楼的通道，按照消防法要求不应该上锁，但为防止高空坠物物业会上锁，并有安全员巡视。

2、大部分物业出于安全考虑，通往楼顶的门是上锁状态，

（三）家属认为物业监管存在疏漏。

各地对本辖区高层管理，可能要求小区通往楼顶的门要上锁。

四、法律法规

1、《建筑设计防火规范》中提到：建筑高度大于27m，但不大于54m的住宅建筑，每个单元设置一座疏散楼梯时，疏散楼梯应通至屋面，且单元之间的疏散楼梯应能通过屋面连通，户门应采用乙级防火门。当不能通至屋面或不能通过屋面连通时，应设置2个安全出口。

2、《建筑防火通用规范》中提到：该种情况疏散楼梯应通至屋面。

3、根据《中华人民共和国消防法》第二十八条规定：任何单位、个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。从消防角度看，很多住宅的楼顶逃生通道门不能上锁，否则属于违法行为。

五、改进措施

（一）通往顶楼的门能上锁吗？

1、根据每个小区会根据实际情况进行管理。

每个小区会根据实际情况进行管理，没有统一规定必须打开或者必须上锁；实际上比较多个小区楼顶通道均处于上锁状态。

2、大部分小区物业表示：出于安全考虑，通往顶楼的门需上锁。

3、物业正在申请电磁门，但改造需要涉及一定资金。

（二）《北京日报》2025年1月的一篇报道：目前朝阳区大部分高层住宅楼顶安全出口配备了紧急钥匙，