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康明园三期房地产开发项目可行性研究与分析

内容摘要

房地产可行性研究是分析、计算和评价投资项目的技术方案、开发方案、经营方案的经济效果，研究项目的必要性和可行性，进行开发方案选择与投资方案决策的科学分析方法。

本文采用定性与定量分析相结合的方法对乌鲁木齐的一个房地产项目进行全面、系统的可行性研究分析。研究的主要内容有项目概况、市场分析和项目财务分析。在宏观上对项目市场区位特征、投资环境等进行分析，微观上对项目财务状况、项目风险进行详细地分析。通过对项目进行系统的分析及研究，综合评价，得出了项目开发各方面的评价指标值，从而确定了项目开发的可行度，避免了项目开发的盲目性。其为项目的成功开发提供可靠性依据的同时，也为项目开发指引了方向。

关键词：房地产开发项目；可行性研究；市场分析；财务评价

1项目概况

1.1房地产开发项目基本情况

本项目名称为“康明园三期”，位于市南湖北路与苏州路交汇处，是新建设集中和较繁华的地段。基地总占地面积为49941m2，为居住及商业配套用地性质。该处离市中心不远，区位适中，交通便捷。

该项目周边不仅有爱家超市、世纪金花等大型购物超市，有便利的商业活动环境；而且其周边的医院、学校、银行、商场等生活设施配套齐全。

1.2房地产开发企业基本情况

（1）公司基本情况简介

乌鲁木齐华联房产有限公司成立于1997年3月25日，具有完全民事行为能力的独立法人资格，经济性质为民营企业。具有二级房地产开发资质，注册资本8000万。公司自成立以来，始终坚持以住宅开发建设为主，经济效益、社会效益、环境效益并重，以“建设新重庆，打造新民居”为己任，秉承“与时俱进、求实创新，诚信奉献”的经营理念，以“创公司品牌，办一流企业”为目标，经过近十年的奋斗，公司已发展成为总资产1.5亿元、从业人员100余人左右，集房地产开发、房屋销售和物业管理于一体的中型企业。

（2）公司规模简介

截止2016年1月，公司现有资产总额16297万元，其中：流动资金10687万元；负债总额3736万元；所有者权益总额12560万元，其中：实收资本5100万元，资本公积3765万元，累计未分配利润3695万元。

（3）公司业绩简介

公司成立以来，建造了7万m2和5万余m2储备土地。公司内部机构管理健全，具有较强的经营、管理能力和房地产开发经验，开发后劲较强。

（4）公司人员及组织结构

公司现有员工106人，其中管理层人员58人，具有中高级专业技术职称的人员26人，平均年龄43岁，整个公司人才济济，具有良好的技术资质。

2项目投资环境分析

投资环境分析主要对拟开发项目所在城市自然地理环境、政策法律环境、经济环境、社会环境等进行分析，以确定外部投资环境为拟开发项目带来哪些机会，哪些威胁。

2.1自然地理环境

本地块三水环绕，西临沿江南路，抚河公园近在眼前，风光如画的象湖公园举步能到，正在改造开发的玉带河伴其东南，加上临近灌缨文化广场，湖光水色的自然及人文环境使这块土地的开发有了一个良好的价值基础。

洪城大市场、建材大市场、全顺汽车厂、江铃股份公司等大型高效益企业的中高层管理人员都是本地块未来开发项目的消费主力。

2.2经济环境

（1）乌鲁木齐市生产总值

2012年乌鲁木齐市国民经济继续保持良好运行态势。经统计局评估，2012年全市实现地区生产总值1450.02亿元，比上年同期增长13%。其中第一产业增加值70.73亿元，增长7.2%；第二产业增加值615.26亿元，增长14.3%，第三产业增加值764.03亿元，增长12.4%。

（2）房地产投资

乌鲁木齐市2012年房地产完成投资285.76亿元，增长26.9%；商品房销售面积621.50万m2，增长25.0%；商品房销售额206.15亿元，增长20.3%。

（3）乌鲁木齐市人均收入

从乌鲁木齐市2012年各城区部分物业均价数据我们可以看出：普通住宅类物业均价城内区最高，西高新位居第二，其次是城南区，城西比城东略高，城北最低；商服用房均价城内区依然是最高，城南第二，西高新为第三，城西区排行第四，其次是城东，城北为末位；写字楼仍以城内为最高，其次是差别不大的高新和城南，再次是城西和城东，城北依然是最末；别墅类物业该期仅城南有成交。从2012年统计数据对比显示，乌鲁木齐市目前城内在住宅、商服用房和写字楼上均居于首位，城内土地紧缺状况日益严重。其次是高新住宅、写字楼均价也相对较高，成为房地产开发商投资重点区域。整体来看乌鲁木齐市房价与其他同类城市相比，房价比较稳定且价格相对较低，而乌鲁木齐市快速发展的经济和人们日益增长的收入水平必然带动房价的上涨，乌鲁