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房地产行业收入结转涉税处理演讲人：日期：

CATALOGUE目录01房地产行业收入结转概述02主要涉税税种及处理03收入结转中的税务风险与合规04收入结转的会计处理05案例分析与实务操作06政策变化与应对策略

01房地产行业收入结转概述

收入结转是指房地产开发企业将预售房款或实际收到的房款，按照项目工程进度或实际交房时间，确认为企业的销售收入，并计提相应的税金及附加。定义包括预售款收取、工程完工进度确认、销售收入实现确认、税金及附加计提等环节。流程收入结转的定义与流程

法律法规《企业会计准则》、《房地产开发企业会计制度》等法规规定了房地产收入结转的原则和方法。税务规定税务部门对房地产收入结转有具体的要求，主要涉及增值税、企业所得税、土地增值税等税种的计算和缴纳。收入结转的法律依据

收入结转的时点与条件条件需满足项目竣工备案、房屋交付使用、房款全额收取等条件，且经税务机关审核通过后方可进行收入结转。时点以项目实际交房时间为准，通常在项目竣工备案之后、交付购房人使用之前。

02主要涉税税种及处理

企业所得税的计算与缴纳预售阶段所得税计算按照预计毛利率计算预计毛利额，再减去预计税费和期间费用后的利润计入当期应纳税所得额。结转阶段所得税清算所得税优惠政策实际毛利率与预计毛利率存在差异的，需进行所得税调整；同时，需对以前年度预缴所得税进行汇算清缴。符合一定条件的房地产企业可享受税收优惠政策，如减免所得税、抵免所得税等。123

土地增值税的计算与缴纳计税依据的确定根据税法规定，确定土地增值税的计税依据，包括土地增值额、扣除项目等。扣除项目的计算扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、土地开发成本、新建房及配套设施成本等。预缴与清算在项目开发过程中，需按照税法规定预缴土地增值税；项目结束后，进行土地增值税清算，多退少补。

其他相关税种（契税、印花税、城镇土地使用税）契税契税是以土地、房屋权属发生转移为征税对象，按照产权转移的价格计算缴纳。030201印花税印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税，房地产企业需按规定缴纳印花税。城镇土地使用税城镇土地使用税是以城市、县城、建制镇、工矿区范围内土地为征税对象，根据土地使用面积和规定税额计算缴纳。

03收入结转中的税务风险与合规

销售收入确认风险确保房地产销售收入的确认符合税法规定，避免提前或滞后确认收入。成本费用分摊风险合理分摊项目成本，确保成本费用的真实性和合理性，降低税务风险。税务政策变动风险密切关注税务政策变动，及时调整税务策略，确保企业税务合规。发票管理风险加强发票管理，确保发票的真实、合法、有效性，避免涉税风险。税务风险识别与防范

确保企业税务登记信息准确无误，及时办理税务变更登记。税务登记税务合规性检查要点按时完成纳税申报，确保申报数据的真实性和准确性。纳税申报按时足额缴纳税款，避免出现欠税、逃税等行为。税款缴纳妥善保管税务凭证，包括账簿、凭证、报表等，以备税务检查。税务凭证

了解并合理利用国家税收优惠政策，降低企业税负。合理利用税收政策对税务筹划方案进行风险评估，确保方案实施后不会出现税务风险。税务筹划风险评估制定合法、合规的税务筹划方案，确保税务筹划的合法性和有效性。税务筹划方案制定根据企业实际情况和税收政策变化，持续优化税务筹划方案，提高企业税务合规性和税收效益。税务筹划持续优化税务筹划的合法性与优化

04收入结转的会计处理

收入确认与成本匹配收入确认原则按照权责发生制原则，合理确定房地产销售收入的实现。成本与收入匹配按照配比原则，将相应的成本费用与收入进行匹配，以确保会计信息的准确性。预售房款的处理预售房款应按照实际收到的金额确认收入，并计提相应的税费和准备金。

土地进项税的计算与分摊进项税抵扣按照税法规定，计算房地产项目土地购置环节产生的进项税额，并在销项税额中进行抵扣。分摊方法特殊情况处理根据房地产项目的实际土地面积或建筑面积等合理方法，将土地进项税分摊至各期开发成本中。对于无法准确分摊的进项税额，如公共配套设施等，应按照税法规定进行特殊处理。123

会计分录与账务处理会计分录根据收入确认和成本匹配的原则，编制相应的会计分录，记录房地产销售收入、成本及相关税费等。030201账务处理定期对会计账簿进行检查和核对，确保会计信息的准确性和完整性；同时，按照税法规定进行税务申报和缴纳相关税费。凭证管理建立健全的会计凭证管理制度，确保会计凭证的真实、合法和有效性。

05案例分析与实务操作

案例一：住宅项目收入结转涉税处理预售款与销售收入确认明确预售款性质，确定销售收入确认时点，避免收入提前或滞后确认导致的税务风险值税及附加税费处理计算增值税及附加税费，确保税款及时缴纳，避免因税款计算错误而产生的税务纠纷。成本分摊与核算按照合理方法进行成本分摊