[北京]新中式风格商业+合院住宅建筑方案.pptxVIP

北京龙湖院

前言院

北京龙湖大兴瀛海项目院情节

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壹贰叁肆目录前设总单期计图体分策设设析略计计篇篇篇篇

壹前期分析篇

——○项目区位条件图○——道路交通地块经黄亦路，京福路，5分钟可到达南五环；经京福路南大红门路，20分钟可达南苑机场，30分钟可达北京南站，40分钟可抵达天安门。轨道交通目前地块周边暂无轨道线路，地铁8号线三期工程在建中，预计2016年底开通。届时地块南北两侧会有两个地铁站，北距德茂站700米，南距瀛海站600米，建立与城区快速联系的通道，通车时间待定。公共交通地块紧邻黄亦路与京福路，公交线路齐全，有兴15路；兴16路；453路；526路；926路953路；专56路等。

——○场地现状图○——项目北临市场环路（在建）；南临黄亦路，绿化带30米；东临经二路（在建）；西临大片代征绿地。项目周边交通便利，通过京福路，南大红门路可连接市区，通过京福路与黄亦路均可到达五环。周边景观资源丰富，北侧在建公园。

——○项目区位条件图○——1.用地面积：61030.67㎡2.容积率：2.53.总地上建筑面积：152577㎡4.限价房面积：89900㎡5.公建面积：45773㎡6.商品房面积：16903㎡

贰设计策略篇

——○项目各业态货值对比分析○——限价房面积：89900㎡59%公建面积：45773㎡30%商品房面积：16903㎡11%限价房货值：89900㎡*1.35万/㎡=12136523%公建面积：45773㎡*5.5万/㎡=251751.548%商品房面积：16903㎡*9万/㎡=15212729%

——○项目设计难点○——1.限价房体量大，销售单价低2.公建与商品房平均售价接近7万，远高于周边商品房价格。3.整体容积率2.5

——○项目设计方向○——1.将土地资源按照货值比例进行合理分配。2.提高高货值产品比例提升整体单价。3.提高主力销售产品附加值，实现高单价。

限价房设计专篇

如何压缩低货值产品（限价房）所占资源？1.贴边布置，避免因日照间距产生用地浪费。2.选择小面宽大进深产品，在有限的边界面宽内，布置尽量多的限价房产品。

——○限价房设计要求○——限价房容积率，尽量做到最大化，尽可能以L型或衍生形状贴临东侧和北道路，东西向比例按照60%控制。条件结果可能性1（突破单户面积）可行1、1200套，比例按照50%，45%，5%一居69.39㎡，二居79.39㎡，三居90㎡可能性2（突破总套数）可能性3（突破单户比例）不可行不可行2、比例按照50%，45%，5%，总数1272套，一居636套，二居576套，三面积按照65㎡，75㎡，90㎡居60套3、1200套，面积按照65㎡，一居100套，二居1040居，三居60套（比75㎡，90㎡例8.3%，86.7%，5%）

——○限价房总图排布比选○——36/64比选方案一限价房：占地面积：22123平米容积率：4.06公建及商品房：占地面积：38907平米容积率：1.61优势：分区明确，政府部门认可度高。西侧绿地可利用。劣势：限价房占地较大。公建用地容积率高。比选方案二33/67限价房：占地面积：19971平米容积率：4.50公建及商品房：占地面积：41059平米容积率：1.53优势：分区明确，政府部门认可度高。西侧绿地可利用。劣势：限价房占地较大。公建用地容积率高。

——○限价房总图排布比选○——33/67比选方案三限价房：占地面积：19971平米容积率：4.50公建及商品房：占地面积：41059平米容积率：1.53优势：分区明确，政府部门认可度高。西侧绿地可利用。劣势：限价房占地较大。公建用地容积率高。比选方案四30/70限价房：占地面积：18590平米容积率：4.84公建及商品房：占地面积：42440平米容积率：1.47优势：分区明确，西侧绿地可利用。限价房占地较小。劣势：东西向所占比例较大，有报批风险。

——○限价房总图排布比选○——比选方案五29/71限价房：占地面积：17879平米容积率：5.03公建及商品房：占地面积：43151平米容积率：1.45优势：限价房南北向多，报批无风险。西侧、南侧绿地可全部利用。限价房占地较小。劣势：分区不明确。比选方案六27/73限价房：占地面积：16444平米容积率：5.47公建及商品房：占地面积：44586平米容积率：1.41优势：限价房南北向多，报批无风险。可实现交通分区组织。限价房占地小。劣势：西侧绿地无法利用。

——○限价房总图比选原则○——1.政府报批难度。2.限