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地产融资税收分析2011年9月南京

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税收概述

税收概述双主体税种流转税主体（增值税与营业税）所得税主体（属地管辖和属人管辖）税收职能与财政体系税收收入与非税收入（土地收入）四级财政体系

地产融资概述

地产融资概述地产属性功能:居住属性与投资属性物权:所有权和使用权分离地产融资需求融资主体地产融资方式债权方式股权方式其他

地产融资利益关系人

地产融资利益关系人利益关系人市场主体：投资者、被投资者、第三人市场监管主体：工商、税务、银监会、证监会

地产融资涉税分析

地产融资税收分析利益关系人涉税分析Company关系人涉税税种涉税时点投资者营业税、所得税收益（损失）实现被投资者所得税、土地增值税筹资费用发生第三人营业税、所得税管理费（佣金）实现

地产融资税收分析融资主体税收分析融资主体涉税内容集团公司集团贷款、现金池管理、发债主体项目公司融资费用税前扣除其他公司贷款利息承担核心问题：（1）票据合规性(流转税重复征收)（2）关联企业考虑

现金奶牛（类金融生存行业）融资主体“甲供材”考虑“集团贷款”税收分析“现金池”税收分析添加标题添加标题添加标题添加标题

资金池集团公司资金池系指集团公司将所有下属单位的资金统一汇总在一个资金池内，统一调度集团内部的资金使用，并向上划资金的下属单位支付利息，同时向使用资金的下属单位收取利息的业务行为。

资金池企业现金池的基本操作模式是这样的：集团企业通常以公司总部的名义设立集团现金池账户，通过成员公司向总部以委托贷款的方式，每日定时将成员公司账户上的资金上划到现金池账户。添加标题集团企业以现金池中的资金及其统一向银行申请获得的授信额度为保证，约定各成员单位的日间透支额度。添加标题在约定的透支额度内，若日间成员单位账户余额不足，可以账户透支的方式自主对外付款。日终，以总部向成员公司归还委托贷款的方式，将现金池账户中的资金划拨到成员企业账户用以补足透支金额。添加标题

添加标题添加标题添加标题添加标题现金池的实际运营模式就是采用委托贷款的方式将资金在集团内部进行划拨。现金池很好的采用了委托贷款模式，但同时也意味着额外的税务成本—利息营业税。现金池的建立导致了不同法人实体账户间资金的转移，而这种转移基本上没有实际的贸易背景，形成公司间的借贷。资金池

16集团贷款企业集团或集团内的核心企业委托企业集团所属财务公司代理统借统还贷款业务，从财务公司取得的用于归还金融机构的利息不征收营业税；财务公司承担此项统借统还委托贷款业务，从贷款企业收取贷款利息不代扣代缴营业税。上述统借统还业务，是指企业集团从金融机构取得统借统还贷款后，由集团所属财务公司与企业集团或集团内下属企业签订统借统还贷款合同并分拨借款，按支付给金融机构的借款利率向企业集团或集团内下属企业收取用于归还金融机构借款的利息，再转付企业集团，由企业集团统一归还金融机构的业务。国家税务总局《关于贷款业务征收营业税问题的通知》（国税发[2002]13号）0102

17集团贷款对企业主管部门或企业集团中的核心企业等单位(简称统借方)向金融机构借款后，将所借资金分拨给下属单位(包括独立核算单位和非独立核算单位)，并按支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息不征收营业税。统借方将资金分拨给下属单位,不得按高于支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取利息，否则，将视为具有从事贷款业务的性质，应对其向下属单位收取的利息全额征收营业税。财政部、国家税务总局《关于非金融机构统借统还业务征收营业税问题的通知》财税字[2000]7号

18集团贷款房地产开发企业统借分用利息支出企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。——国税发[2009]31号二十一（二）

19企业集团，是指依据《企业集团登记管理暂行规定》（工商企字[1998]第59号）规定，依法登记的企业集团。企业集团有名称和简称，有母公司名称。企业集团与企业集团有限公司的主要区别：企业集团不具有企业法人资格，企业集团有限公司具有企业法人资格。集团成员企业，是指企业集团母公司的子公司、参股公司以及其他成员单位。企业集团应当具备下列条件：企业集团的母公司注册资本在５000万元人民币以上，并至少拥有５家子公司；（二）母公司和其子公司的注册资本总和在１亿元人民币以上；（三）集团成员单位均具有法人资格。国家试点企业集团还应符合国务院确定的试点企业集团条件。企业集团

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