签订商铺租赁协议注意事项模板.docVIP

签署商铺租赁协议需注意事项有以下几点:

一、签定协议前调查

承租商铺前,赴商铺所在房地产交易中心进行产权调查,确定以下信息:

1、房屋用途和土地用途:确定房屋类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用;不然,将面临无法办理营业执照以及非法使用房屋风险。

2、房屋权利人:确定是与房屋权利人或其她由权利人签定租赁协议。

3、房屋是否已经有租赁登记信息:若已经有租赁登记信息,新租赁协议无法办理登记手续,新承租人租赁关系无法对抗原承租人（第三人）——影响办理营业执照。

二、免租装修期

商铺租赁中,免租装修期常常会出现在协议之中,关键是因为承租人在交房后需要对房屋进行装修,实际不能办公、营业,此种情形下,出租人同意不收取承租人装修期间租金。但“免租装修期”非法律明确要求概念,所以,在签署租赁协议时一定要明确免租装修期起止时间,免去支付具体费用,通常情形下,只免去租金,实际使用房屋产生水费、电费等还需按协议负担。

三、签定协议发生费用

租赁确保金俗称“押金”,关键用于抵充承租人应该负担但未缴付费用。因为商铺对应电费、电话费、物业管理费等费用比较高,押金也应合适高部分,以免不够抵充上述费用。还需注意是,承租人在承租过程中,不停地拖付相关费用,在押金抵扣不够情况下怎么办？能够在协议中约定补足“押金”方案,即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后,承租人应该在合理期限内补足支付“押金”,假如经出租人通知后一定时间内不能补足“押金”——出租人能够单方解约,并追究承租人对应违约责任。

四、税费

根据法律、法规、规章及其她规范性文件要求,出租或转租商铺,出租人或转租人应该负担以下税费:

1、出租:

营业税及附加租金*5.55%

房产税租金*12%

个人所得税所得部分*20%（所得部分为租金扣除维修费用,维修费用每次不超出800元）

印花税租金（总额）0.1%（在第一次缴税时一次性缴纳,按租期内全部总租金计算。）

土地使用税按房屋地段每平方米征收,具体以代征机关实际征收为准。

2、转租:

营业税及附加转租收入*5.55%

印花税转租租金（总额）0.1%

在实践中,商铺租赁税费缴纳比较多样,上述标准只是法定征收标准,不一样区域或许存有不一样征收方法,具体可在签署商铺协议前咨询实际代征网点工作人员。

即使上述税费缴纳主体为出租人或转租人,但租赁协议中能够约定具体税金数额负担人,此时,不管出租人和承租人都应该清楚商铺租赁税费金额比较高,应该考虑长久税费调整增加费用后,再行约定具体负担人,不能以一些代征网点短期内较低税率为长久标准。

五、办理营业执照注意事项

承租商铺目是开展商业经营活动,商业经营活动首要条件是正当——必需取得营业执照,所以,在签署商铺租赁协议时,很多条款都要围绕着营业执照办理来设置,关键包含以下多个方面:

1、原有租赁登记信息没有注销,造成新租赁协议无法办理租赁登记,所以无法办理营业执照;

2、商铺原已注册营业执照,该营业登记信息没有注销或者迁移,造成在同一个商铺上无法再次注册新营业执照;

3、房屋类型不是商业用房,无法进行商业经营活动,造成无法注册营业执照;

4、包含特种经营行业（娱乐、餐饮等）,还需经过公安、消防、卫生、环境等部门检验合格,取得治安许可证、卫生许可证等证件后,方可取得营业执照;

5、因出租人材料缺失而无法注册营业执照。

对于上述第1、2、3、5条情形,可在协议中设定为出租人义务,并给予合理宽限期,超出一定时限还无法处理,应该负担对应违约责任;上述第4条情形,可设定为无责任解约情形,以保障承租人万一无法办出营业执照时能够无责任解除协议。

六、装修处理

商铺租赁中,往往需要花费大额资金用于铺面装修,为了确保装修能够顺利进行,以及保障装修利益,在协议中应该注意事项:

1、明确出租人是否同意承租人对商铺进行装修,以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等,若有尤其改建、搭建,应该明确清楚,对于广告、店招位置也可约定清楚。

2、解除协议违约责任,不仅仅考虑违约金部分,因为违约金常常会约定等同押金,数额不高,往往不及承租人装修损失,所以,应该约定在此情形下,出租人除负担违约金外,还需要负担承租人装修损失费用。

3、明确租赁期满时,装修等处理方法。

七、水、电、电话线等注意事项

因商铺