止跌改善带动物业公司价值修复.pptxVIP

CONTENTS改善房产带动物业服务012ROIC分析物业公司价值目录0203物业公司估值修复空间

改善房产带动物业服务013

0141.1新房开发聚焦改善2025年两会明确“推动好房子”具体部委如何做？2025年3月9日住建部倪部长采访：1）一是巩固政策组合拳效果，继续打好保交房攻坚战，加大白名单贷款投放力度，按照“应进尽进、应贷尽贷”要求，充分保障项目建设交付。托底2）二是加力实施城中村和危旧房改造。将在去年新增100万套的基础上，继续扩大改造规模。稳妥推进货币化安置，让城中村的居民拥有更多的自主选择权……将2000年以前的老旧小区纳入到城中村改造范畴中。拉投资3）推进收购存量商品房，支持地方在收购主体价格和用途方面充分行使自主权。推动供需平衡4）改革完善房地产开发、销售等基础性制度，适应人民群众高品质住房的需要，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子，促进房地产市场平稳健康发展。产品升级持续用力推动房地产市场止跌回稳。因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应。盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。拓宽保障性住房再贷款使用范围。发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。资料来源：政府官网

0151.1新房开发聚焦改善资料来源：克而瑞；注：土地成交使用克而瑞全国数据，包括纯住宅和住宅类型土地，交易方式为招拍挂土地。2025年3月13日住建部《住宅项目规范》，规划要求包括：容积率低层小区不高于2，高层小区不高于3.1；日照时长冬日不低于1小时，夏日不低于2小时；套内使用面积要求：卧室不小于5平米，兼具起居室卧室不小于9平米，厨房不小于3.5平米；层高不低于3米，卧室、起居室净层高不低于2.6米，厨房和卫生间净高不低于2.2米；墙体和楼板隔声性能提升；四层以上或高度超过9米住宅需要配备电梯。……新房供给“量缩质优”2024年4月，自然资源部办公厅发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，对于库存压力大、去化周期超过36个月的城市，要暂停新增商品住宅用地出让。2024-2025Q1核心城市供应“好区位”土地，部分城市部分区位楼面均价破新高。2025年3月13日住建部发布《住宅项目规范》对住宅项目的建设、使用和维护作出规定。表：土地市场成交情况年份土地成交面积（亿平）土地成交面积累计同比(%)土地成交价款土地(万亿元）累计成交款价同比（%土地溢价率） （%）土地单价（元/平）202022.87.2%6.315.9%15.2%2763202117.4-23.5%5.7-9.5%12.6%3276202212.1-30.7%4.0-29.9%3.8%330620239.3-23.5%3.3-17.2%5.2%354820247.3-21.0%2.5-24.4%4.1%3425

0161.2改善产品带动物业费结构优化资料来源：物洁盟平台，中物智库中高端住宅市场物业费中高端住宅收取的物业费通常比普通住宅高两倍左右。尽管更高物业费需要匹配更全面的服务以及对应的更多人力成本，但是在科技赋能的加持下，人力成本占比较高的物业行业其成本优化空间也较大。单平米物业费较高，人工成本优化空间也更大，进而带来利润扩张的空间。根据2023年百强企业数据统计，营业成本中人工成本占比51.20%，外包成本约20%，合计广义人工成本约70%。AI科技的应用可以通过自动化管理停车、电梯等系统，减少人工巡检和维修频率，降低维护和人员成本。表：部分城市物业费差异城市普通住宅指导价（元/㎡/月）中高端住宅市场价（元/㎡/月）北京2.0-2.3（多层/高层）3.0-8.0上海2.0-2.54.0-10.0深圳2.8-3.55.0-15.0广州1.8-2.53.0-6.0杭州1.5-2.22.5-5.0成都1.2-1.82.0-4.0重庆1.0-1.51.8-3.5武汉1.2-1.62.0-4.0类别占比项目人工成本50%-60%自有员工薪资、社保设备设施维护成本15%-25%机电设备、电梯维保、能源消耗等清洁与绿化成本8%-12%公共区域保洁、绿化养护公共安全成本5%-10%安保人员、智能安防系统投入管理费用5%-10%行政办公、差旅、培训等其他经营成本3%-5%研发创新、市场营销、税费等表：物业公司各项成本占比

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