广州顶级豪宅市场分析201702.pptx

;PART1广州千万级豪宅市场分析

PART2番禺区域市场竞争环境分析;;『广州千万豪宅分布』：以云山珠水为基本格局，中心区全面豪宅化，近郊资源型豪宅量价大幅提升;『成交排名』：中心城区和番禺成交占比超94%，星河湾海怡半岛成年度千万豪宅销冠，番禺融入中心城区态势明显;『成交量分析』：得益房地产信贷宽松政策和地王刺激，千万豪宅成交套数大幅增加，单价在5万以上产品不断增多;『成交价分析』：广州城市顶级豪宅（单价5万以上、总价超1000万）成交均价成功突破7.5万/㎡，呈现稳步上涨态势;『量价走势』：2016年平层豪宅全年成交1140套，同比增加85%；整体成交均价突破5万/㎡，同比增加10%;套均面积：由2013年开始，广州千万级以上平层豪宅的成交套均面积330㎡上下波动，这表明，广州千万级平层豪宅仍以300㎡以上的大平层为主。但随着2016年中心区房价的快速上涨，部分刚需产品已迈入千万豪宅系列，成交套均面积或下降。

套均总价：广州千万平层豪宅的成交价格稳中有升，2015年以来成交总价突破1600万/套，较2014年上涨200万元/套。;;板块;区域;花都代表：九龙湖;『量价走势』：受供应影响，千万级别墅成交不温不火，全年仅成交264套，同比增加23%;套均面积：由于广州别墅主要集中在郊区为主，且都以占有山水资源为主，整体面积相对较大，因此2013年-2016年别墅的成交套均面积在400-500㎡之间。2016受到龙湖等项目小面积别墅集中签约的影响，套均面积创下历年新低。

套均总价：广州千万级别墅的成交总价相对平稳，在1400万/套上下波动，主要是原因是郊区大别墅产品的虽然面积大，但是单价低，中心区的别墅产品虽单价高，但面积较小，导致整体的总价相对平稳。;近郊别墅成交均价涨幅明显，牛奶厂板块别墅由2015年10月的5万/㎡涨至目前的9万/㎡，成交均价直追珠江新城;牛奶厂板块别墅潜在供应分析;广州千万级豪宅潜在供应分析（按2016年成交均价计算，套均总价在1000万以上）

可售套数超2200套，集中分布在天河、海珠及白云；

单盘星河湾海怡半岛库存量最大，高达485套，占比达21%;广州千万级豪宅竞争格局——在售千万级豪宅以大平层洋房为主，别???相对较少；未来项目面世将直面海怡半岛竞争;2016.11-2017.02三大板块项目成交量价监控情况;三大新兴板块供应预判：预计2017年供应量约9000套，2018年约4800套，共约1.4万套，主力面积均为110-180㎡；

机会点研判：180㎡以上产品竞争较小，市场机会点较大。;（2016年高地价项目）高地价项目，预计将有4000套千万级豪宅供应;一季度;广州千万级豪宅市场总结;;供求：

受住宅用地减少供应的影响，番禺全区商品住宅供应从2015年开始大幅下滑，已连续两年供不应求，供需缺口130万㎡，约相当于一年的销售量。2015年全区商品住宅供应94万㎡，成交178万㎡，供需比仅为0.5；番禺供需比仅为全市的一半，供不应求局面相对更为严峻。

价格：

番禺全区商品住宅价格近几年稳步上升，2016年成交均价为18878元/㎡，环比去年同期上涨15.6%。;板块近2年持续供不应求，供需比仅为0.8，价格持续走高，2016年均价约2.2万/㎡，环比上涨24%，板块市场领跑全区;供求关系：自2014年至2016年，累计成交19169套（供应20179套），整体供求平衡，各面积段中(3年成交量超过1500套），80-100方、160-180方产品段供不应求，去化情况良好；

溢价率：华南板块整体呈现面积越大，溢价率越高趋势，自120方开始溢价率呈现持续上升，溢价率集中体现于五大节点：80方以下，小面积可控总价形成高溢价率，120-140改善型产品形成较好溢价空间，180-200方高端再改型产品高溢价，220-240及260-280方豪宅入门形成高溢价。;;序号;31;华南板块早期主流居住户型为70-130㎡的两至三房，且部分为楼梯楼，随着生活水平的提高，居住环境和功能得不到满足，存在大量环境改善（楼梯楼换电梯楼）和功能改善（两房改三房、三房改四房）需求，整体置换需求量约25000户。;;区域;板块;;;;保利项目规划图——;五矿项目规划图——;