商场超市的选址及投资计划与评估.pptxVIP

第三章商场超市的选址及投资计划与评估

1.商场超市开店流程决策开店店铺内规划新店开张典礼开店前事务处理营运组织计划营销计划人员计划用地事务处理、法律税务事物处理建立营运系统和组织体系、建立各种运营制度人员招募和培训、开店前商圈访问计划、岗位分配开张促销计划、开业宣传店内区域分布与布局、建筑设计与装修策划、商品组织与陈列策划

一、商场超市筹办的环境条件当地生产力发展到一定阶段，居民购买力水平较高城市交通运输条件得以改善，家庭电冰箱基本普及流通加工业、包装业得以长足发展计算机通讯等现代化设施得到开发和应用市场开放程度较高，发育较为成熟政府因势利导的扶持与推进6.2.1企业电子商务系统的层次商场超市筹办条件

一、商场超市筹办的企业条件6.2.1企业电子商务系统的层次一、商场超市筹办的企业条件1、企业要有正确的整体发展战略业态选择战略规模战略2、企业要具备筹办超市的自身基础条件雄厚的资金是基础现代化的技术设施是硬件科学化的管理是软件较高的人员素质是保障

6.2.1企业电子商务系统的层次2、商场超市的立地调查一、调查目的二、调查重点店址可靠性交通便捷性面积经济性三、调查方法查找调查地相关的基本资料现场调查收集微观信息城市概况及其经济发展状况都市建设规划人口情况城市超市发展的饱和度

6.2.1企业电子商务系统的层次3、商场超市商圈分析商区：商业区域的简称，是特指城市特别是大城市的街区中，由于历史演变、经济发展、道路交通、商店布局、消费习惯等诸多因素形成的，在商业的繁华程度、商店的分布数量与结构、经营特点、商业的交易额水平、消费者人数等方面形成明显的差别而区分出的不同的商业区域的概念。一级商业区（城市中最繁华的商业中心区）1二级商业区（仅次于一级商区的比较繁华的商业区域）2三级商业区（城市中的居民集中区域）3四级商业区（城乡交接低端的商业区域）4

1商圈：由于消费者的购买行为规律、购物的交通地理条件、不同零售商场的经营规模、经营方式、竞争能力等因素的相互影响，形成了不同零售业态的商场与特定消费者群体之间的一定购销关系的区域范围。2核心商圈：商场能够覆盖的、经常到本商场来购物的主要消费者群体和人数。3次要商圈：处在商场的主要商圈和边际商圈之间的商圈范围。4边际商圈：一些随机的、偶然的、临时前来商场购物的少数消费者群体。商圈的概念

商圈的概念01商场02核心商圈。占商场销售额和覆盖人数的55%--70%03次要商圈。占商场销售额和覆盖人数的15%--25%04边际商圈。占商场销售额和覆盖人数的5%

影响商圈形成的因素01消费群体因素02商场本身的原因03市场竞争因素04消费者购买行为的变化因素05交通及商业地理条件因素

业态适应商区商圈半径大型百货商场一、二级商区全城大型综合超市二、三级商区3000米左右仓储式会员店三、四级商区3000米左右中小超市二、三级商区1000米左右便利店二、三级商区300米以内食杂店二、三级商区300米左右专业店或者专卖店一、二、三级商区不一定餐饮店一、二、三级商区不一定购物中心一、二、四级商区全城

消费者的购买规律与商圈的选费者在购物时的行走距离与所购买的商品的价格水平有密切关系。消费者的购物行走距离与所消费商品的频率和数量有密切关系。消费者的消费行为还存在着一些临时性、应急性和方便性特点。消费者的消费行为与商场的服务与商品质量有关。

商圈调查的内容和流程基础设施消费者生活习惯调查未来发展性调查商圈内人口数、年龄层次以及职业结构竞争店铺调查流动人口的调查调查内容

商圈调查的内容和流程宏观资料收集1特定（选定）区域调查2具体选定建店地点调查3对用地的每一基础性必要条件进行确认4调查流程

商圈设定方法及调查结果分析1地图模拟法2实际调查法设定方法

城市发展情况01潜在顾客规模及特性02政策法规03劳动力保障04供货来源05商店区位的可获得性06竞争状况07调查结果分析

商场超市选址01选址考虑的因素：交通条件客流因素店址周围竞争因素建筑环境及使用面积成本因素02

靠近居民区交通便利商业活跃兼顾市政建设和法规条例选址原则：

沃尔玛选址要求对商圈的要求1在项目1.5公里范围内人口达到10万以上为佳，2公里范围内常住人口可达到12--15万人2须临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无绿化带，立交桥，河流，山川等明显阻隔为佳3商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平4项目周边人口畅旺，道路与项目衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场5核心商圈内（距项目1.5公里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳6

二、对物业的要求1、物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米，临街面不低于70米2、层高不低于5米，对于期楼的层