2025年房地产企业的税务检查.doc

房地产企业税收检查方案

一、在房地产企业税收检查中，应关注的重要問題

（一）营业税

1、延迟缴纳营业税（常見現象）：

（1）收到首付款，计入其他往来，或者帐外循环计入老板、财务人员個人借记卡账户，导致長期滞纳营业税；

（2）收到按揭贷款，以银行借款名义计入“短期借款”、“应付账款”等科目，导致長期滞纳营业税。

（3）售房款長期滞留在销售部门，不及時入账，延迟缴纳营业税。

（4）以未收到“代销清單”為由，收取房款不及時入账，延迟缴纳营业税。

（5）收取客户购房订金、诚意金、意向金、保证金、VIP卡费等资金，在签订销售协议後，不及時转作销售收入，延迟缴纳营业税。

2、不缴少缴营业税（常見現象）：

（1）销售無产权部分房屋，包括销售阁楼、停車位、地下室、私改规划增長面积部分，以及精装房装修部分單独開具收款收据，获得的收入不按规定入账，不缴少缴营业税款。

（2）拆迁安顿房，拆一還一部分，直接冲減開发成本，不按规定计收入，不缴少缴营业税；

（3）超面积部分，不按照市場公允价或者构成计税价格（按照实际收取价）计算营业额，导致售价偏低，少缴营业税。

（4）以房抵债，包括以房抵顶借款、工程款、土地款、广告费、应付利润等，直接冲減“应付账款”或者“長期借款”等往来科目，不计销售收入，不缴少缴营业税。

（5）采用“抵券销售”销售模式，收入计算錯误，不缴少缴营业税。

（6）采用“假按揭”“零首付”销售模式，收入不及時入帐，不缴少缴营业税。

（7）采用“以老带新”销售模式，劳务酬劳做折扣销售处理，不缴少缴营业税。

（8）采用“還本销售”模式，收入直接冲減還本支出，不缴少缴营业税。

（9）采用“先租後售”模式，收取的房屋租金收入，未按规定入账，不缴少缴营业税。

（10）采用“低价发售、免费返租”模式，收入计算錯误，不缴少缴营业税。

（11）采用“产权式酒店”销售經营模式，收入计算錯误，不缴少缴营业税。

（二）企业所得税

1、企业所得税收入：

企业所得税收入检查除了营业税检查应注意的常見現象意外，還应注意与否有如下現象发生：

（1）開具销售不動产发票、缴纳营业税後，一部分发票的“记账联”不入账，隐瞒收入，隐瞒利润，不缴少缴企业所得税。

（2）收取的政府补助款，包括返還土地款、税金、都市配套费以及政府奖励等，直接冲減成本，不按照规定做收益处理，減少获得补助當年应纳税所得额，不缴少缴企业所得税。

（3）開发产品竣工後，预售收入長期挂在“预收账款”等往来账户，不按规定及時結转收入、成本，不按照实际利润计算应纳税款，导致不缴少缴企业所得税。

（4）获得销售不動产以外的其他业务收入、营业外收入，不及時入账，导致不缴少缴企业所得税。

2、企业所得税成本费用：

企业所得税成本费用存在的問題重要有三方面：虚增成本、混淆成本、计算措施錯误。

虚增成本：

企业虚增成本常見問題及应注意事项：

①获得土地使用权支出：

A、以出让、转让、接受投资、股权转让、非货币性资产互换、购置在建工程、拆迁安顿等形式获得土地土地价款确实认与否精确，有無运用人為评估、股权溢价等手段虚增土地成本。

B、获得土地出让金收款收据後，土地价款与否实际缴纳；缴纳土地价款後与否获得、或者足额获得土地出让金收据。

C、以政府拖欠债务抵顶土地出让金、以替政府支付拆迁赔偿费抵顶土地出让金、母企业购地子企业開发、以改制土地進行開发，事实与否清晰，手续与否合法。

D、波及到拆迁赔偿的，有無人為扩大拆迁赔偿范围、提高拆迁赔偿原则的状况；波及到拆迁還房的，返還房屋的作价与否合理，与否按照税收规定，進行收入与成本处理。

E、波及到政府土地返還款的，在會计上做收益处理後来，与否按照企业所得税规定，進行對应调整，做冲減成本处理。

F、企业在紅线外為政府建设公益性设施发生的支出，如：以地补路、以地补桥、以地补林、以地补园支出，有無作為获得土地支出的一部分，计入获得土地使用权支出。

②前期工程费：

A、支付水文地质勘察、测绘、规划、设计等费用，业务与否真实，票据与否合法，有無以收据替代发票的行為。

B、場地通平业务，有無人為虚增工程量，虚增成本状况，尤其是将该项业务承包給某些無施工资质的單位或者個人来完毕時，工程量计算与否精确、結算手续与否合法。

③建筑安装费：

A、以“虚增工程项目”的方式虚增成本，“把無說成有”，例如：按照工程规划、预算、监理记录，工程自身没有基沙打底、内墙粉刷工程，不過，在工程决算和审计的過程中，却加進了這两项工程。

B、以“高套材料定额”的方式虚增成本，“把贱說成贵”，例如，把單价100元的材料，說成是單价150元的。

C、以“多报材料数量”的方式虚增成本，“把少說成多”，例如，用100個，說成用150個。

不管采用哪种手段虚增成本，最终都得贯彻到“虚開发票”上，虚開发票的途径基本上有三条：一是运