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某地产三期定位及物业发展建议书

2目录contacts：第一部分：整体定位回顾第二部分：营销背景剖析第三部分：三期定位策略第四部分：物业发展建议第五部分：营销演绎示意2

33第一部分：整体定位回顾3

4保利城到底是一个千亩大盘还是若干个小盘的简单加法？？1、竞争层面：城北大丰区域，众多中、小开发商云集，在售楼盘扎堆，市场上挥舞价格大棒的项目层出不穷，而保利城无论何时，都无法通过价格与众小盘“同流合污”，受小盘的蚕食冲击，是本项目面临的竞争问题之一。2、产品层面：本项目拥有千亩规模，超过200万平米的体量，20万平米以上的社区大型商业配套和幼儿园、农贸市场配套等，但从目前来看，市场缺乏对保利城项目的深度认识，保利城更是缺乏与“保利198”打造的成都第一公园地产的品牌号召力和影响力，市场对产品层面的理解更多的是在200余亩的纯居产品，形成的是同质化的产品形象。3、认知层面：市场上对保利城的知晓度不高，项目的美誉度更是不足。缺乏与保利作为成都地产界大佬的形象高度，提升项目的知名度和美誉度，将其塑造成继保利198之后，保利运营北成都的升级跨越之作，是解决市场认知的关键环节。4

5不论是项目销售现场，还是成交客户，甚至是业内同行，第一反应都会提及保利品牌和大盘规模优势，“保利”+千亩大盘这两者相加到底意味着什么？绝对的极致化资源整合能力保利公园198借势亚洲最大的郁金香公园，为城北整合出让整个成都都震撼的超级公园大城，与其说公园198为保利城奠定了不可复制的品牌口碑，还不如说是奠定了广大市场对保利无限可能整合能力的期待与信任。5

66项目城北项目发展理念占位城北项目人群档次占位保利公园198主题公园地产改善物业保利拉菲庄园塔尖物业保利狮子湖项目主题音乐地产改善物业保利城主题教育地产刚需物业保利白鹤岛项目风情文化地产改善物业保利城北五星耀神州——保利城北项目战略布局6

77200万平米?北成都中央?教育（名校）人文第一城项目整体定位回顾：保利城——7

8让三期产品站在“保利千亩大盘”巨人的肩上，寻找本项目三期关键借力点？针对保利城三期，千亩大盘的资源整合能力绝非保利地产大鳄操盘的难点，本项目三期将在整个区域、本项目中扮演哪种角色？8

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1111第二部分：营销背景剖析11

12区域整体环境特性认知区域房地产市场概况目标客群特征认知从误读到惊艳城北发展白皮书12

13区域整体环境特性认知13

14被误读的城北2003到2009，城北的开发因为规划、交通、配套、定位等多方面的原因几度启动，又几度停滞。外来商贩、客运、批发、物流的传统集中地。楼盘少、品质低，这里的居所大多不过是外来人口睡觉的地方。区域房地产价格远远低于其他区域，物业价值被严重低估。多年来，城北楼市并非没有全国性的品牌开发商进入，普通开发企业在区域楼市中大多折戟沉沙，难以对城北房地产市场地位提升起到明显作用。关于城北的种种，是一部书，前半段——充斥着诸如脏乱差等关键词，一直与大多数成都人心中的高端居住生活方式绝缘14

15在城北多年的定位摇摆之后，在复杂得不可想象的城市改造中，更在开发、投资、购买等市场能量蓄积数载之后，城北房地产开发正在脱掉廉租房、低品质楼盘聚集区的帽子，真正走上一条品质居住、财富聚集的道路，尽管艰难，但却坚定。15

16城北这部书的后半段，从误读到惊艳城市楼市洼地价值凸显，宜居不止于远景16

17成都火车东站即将启用为北站分流成都将逐步形成东、南、西、北各有一个火车客运站,以东站和北站为主、南站和西站为辅的“两主两辅”格局。火车北站成达线和成渝线的人流量会向火车东站分流，对城北拥堵的交通也会有较大改善。城北川陕路改造工程完成川陕路改造工程于2010年12月底改造完成，改造范