XX置业清华园一二层裙楼项目销售招商推广企划总案.pptVIP

您可委以重任的外脑

——陕西豪仕地产企划;御苑置业

清华园一二层裙楼

項目销售招商

整合推广/陕西豪仕地产企划机构

御苑项目组

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一、 产品分析及市场定位

二、 入市时机

三、 清华园商铺价格定位

四、 清华园商铺营销案

五、 清华园商铺广告投放计划

六、 年前投放计划

;Part1.产品市场定位篇;、产品市场定位;针对本案，我们对周边100米内的商业物业形式进行了调研;、产品市场定位;、产品市场定位;、产品市场定位;、产品市场定位;;卖机遇：

①项目周边有多个小区，居住人口众多，主要依靠周边社区内的生活配套服务商店，这里生活配套服务商业存在市场发展机遇。

②众多的业主和学生足以支撑如此小体量的商业物业。

卖前景：

①强化项目所处城市未来中心，突出产品的稀缺性及本案的商业成熟经营现状及升值前景描述；

②周边商业稳定可靠的经营状况，加强其投资者和经营者信心；

③“社区商业”变为“区域商业”——周边大量社区的再入住，等将会形成一个大型住宅片区，届时常住居民大增，该区域将从“社区商业”逐变发展成“区域商业”。;卖升值空间：

①背靠大树好乘凉，成熟御溪苑社区、新运中为主依托，就是保值和升值的信心保证；

②借助品牌御苑及御溪苑社区的知名度，在人流、投资回报、品牌效应、市场收益等因素的全面素质提升，强化项目优势及特性；

卖产品投资安全性：

①投资方式——可自营出租，自由支配；

②风险低——住宅底商风险性低，投资的安全性高。;、产品市场定位;4、如何提升项目形象价值？;、产品市场定位;品牌：在这里汇集有关学生用品各行业的品牌经营商家；

旗舰：商家可以集展示品牌、产品与销售相结合的形象店。

①我们是城东学生用品商业形象代表；

②我们是城东学生用品商业的升级版；

③我们是城东商业的价值体现。;①是城东的临街商业，是新区的绝版临街商业；

②已经形成一定浓厚的区域商业气氛；

③可以满足商家品牌宣传、产品展示、销售的临街商业；

④可以给商家更多的营业空间——双层9米层高；

⑤紧邻禹西路及魏南大街，来??的车流及人流量大，商铺门面广告效果好；

⑥周边固定消费者多，对面3000新运中师生、背靠御溪苑近3000多业主，以及其它社区消费者和周边林校学生。

⑦该区域属于富人集中区，所以除了可以投资与学生有关的商店外，也可投资高档茶室、会所、KTV等店铺，这样本案的投资丰富多样。;;4）业态功能划分：;;;;二、入市时机;完成目标工作;2、推出时机（切入市场时机）现择取决于以下几个因素：

①施工进度，住宅工程达到全面封顶进度，其中A、B栋整体外墙完成；

②销售工作准备充分，储备有一定的意向客户及意向进驻商家量，为下一阶段工作做好铺垫；

③商业街整体包装完成，营造浓厚的商业气氛，突出商业形象价值。

目的：

①凸出发展商对商业街的重视，增强投资者及经营商家的信心；

②凸出产品的优势，让投资者清晰产品价值所在；

③阐述说明产品的升值空间，让投资者看到升值前景；

④可以充分利用3-5月份期间完成我们需要准备的前期工作，积累足够的客源储备，实现在开盘销售满堂红营造热销抢购的场面。;3、推出时机（切入市场时机）时间建议：

综上研究，根据项目的进度和各方面工作准备情况，我们建议开盘期定在2008年4月19日。;二、入市时机;1、定价原则：

一铺一价、好铺优价：

①小面积商铺需求多,租金价高；

②大面积商铺需求差,难租价低；

③两端商铺高于中间商铺；

④北面高于南端。

稳定原则:

①折扣、优惠、对每一租铺者一视同仁，每一个铺位一个价格，做到一铺一价。;1、可比项目加权定价法

采用条件相似的商铺市场均价作为基数，对影响因素以权重系数的形式进行调整，建立线性回归方程，求出该类产品的行业线性回归系数，验证其线性相关性，最后针对于本项目进行各项因素的分值判定，求出客观合理价格.

本项目选取了十个主要影响因素，分别为：调研所得、地段、品质、规划、物业服务、设计、开发商知名度、升值潜力、配套设施、营销推广、交通条件。分别进行评分，分值范围为1－4，分值越高，登记越高。;【计算公式】：目标实现价值=【类比物业均价a*权重a+类比物业均价b*权重b+类比物业均价c*权重c+……类比物业均价n*权重n】/总权重

A、B座价格相同，一层商铺价格6700

二层商铺价格3600

总的商铺均价5150;二、入市时机;针对营销思考-旋涡思考模式;1、项目营销阶段划分;2、整体推盘计划;3、推盘策略：

进行商