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第四章

房地产开发项目

可行性研究

教学内容房地产开发项目可行性研究的内容和步骤房地产开发项目的投资与收入估算房地产开发项目的财务评价和不确定性分析

1教学目的：通过本章学习，使学生熟悉房地产开发项目可行性研究的内容和步骤；掌握开发项目投资与收入估算内容和方法，并能对项目进行财务分析和不确定性分析。2重点难点：重点是房地产开发项目可行性研究的内容和步骤；难点是对房地产开发项目进行财务分析和不确定性分析。3教学时数：8

第一节房地产开发项目

可行性研究的内容和步骤作用步骤内容阶段划分房地产开发项目可行性研究

房地产开发项目可行性研究的作用和内容房地产开发项目可行性研究的作用作为资金筹措的依据作为有关部门签订协议、合同的依据为投资决策提供依据作为编制设计的依据作为申请建设执照的依据房地产开发项目可行性研究的内容可行性研究的内容两种形式：

第一种形式：1.项目背景与概括2.基本数据3.成本估算4.项目开、竣工日期和进度的初步安排5.资源供给6.市场分析7.财务评价8.风险分析9.国民经济评价10.结论与建议

第二种形式：1.总论2.市场调查和需求分析3.开发项目场地的现状与建设条件分析4.规划设计方案5.项目开、竣工日期和进度的初步安排6.投资估算7.资源供给8.经济分析和财务评价9.社会经济评价10.结论与建议

二、开发项目可行性研究的阶段划分与步骤二、开发项目可行性研究的阶段划分与步骤（一）房地产开发项目可行性研究的阶段划分1.机会研究2.初步可行性研究3.详细可行性研究4.项目评价（二）房地产开发项目可行性研究的步骤1.项目筹划2.市场调查与分析3.优化和选择开发方案4.方案评价5.编制可行性研究报告

成本与费用估算成本与费用构成第二节房地产开发项目的投资与收入估算房地产开发项目

一、房地产开发项目成本与费用构成（一）开发直接费1.土地费用2.前期工程费用3.房屋开发费（二）开发间接费1.管理费2.销售费用3.财务费用4.其他费用5.不可预见费用6.税费

二、房地产开发项目成本与费用估算二、房地产开发项目成本与费用估算（一）土地费用估算1.土地出让金2.土地征用费3.城市建设配套费用4.拆迁安置补偿费（二）前期工程费1.规划设计费2.可行性研究费用3.水文地质勘测费4.“三通一平”土地开发工程费

房屋开发费单元估算法单位指标估算法管理费销售费用财务费用其他费用不可预见费用税费

案例：九棵树项目预计熟地价2509元/平方米地段分析:位于通州区梨园镇小街，处于通州区梨园镇的黄金地段，属人口导入区。核心竞争力：轨道交通主流客户：城市中心区首次置业年轻白领毛坯房价格分析：估测2008年通州年成交量约38万平方米。假定未来市场情况不变，与2008年基本相同，则目标片区市场年成交约26万平方米，市场消化速度（保守估算）10年。假定市场情况好转，未来通州区年成交量与2008年相比翻一番，则目标片区市场年成交约52万平方米，市场消化速度（乐观估算）5年。该片区市场楼盘均价与容积率成反比关系，该项目容积率2.5，在市场环境不发生较大变化的情况下，预计毛坯房成交价格为7000——7400元/平方米。

土地价值分析：1项目总开发价值的确定2该项目开发周期为2年，土地取得费在开发周期开始时投入，即一次性投入。3该项目建安费用在项目开发周期0.5年后均匀投入，利息按单利计算。4评估对象用途为住宅。5该项目在建成后即销售完毕。6该区域内同类可售低密度住宅楼按7100元/平方米价格出售，则总开发价值为：77100×278697÷10000＝197875万元?8

成本费用?建造成本根据北京市建筑市场行情及政府规定的收费标准计算如下:建安费用（地上）：按北京市现行建筑工程概（预）算标准，结合本项目规划设计条件，确定该住宅楼的平均建安费用为1700元/平方米（含装修），则：建安费用=1700×278697÷10000=47378万元红线内市政费用（取建安费用的12%）：红线内市政费用=47378×12%=5685万元故：建造成本=47378+5685＝53064万元

（2）不可预见费（取建安费用的8%）：不可预见费=47378×8%=3790万元?（3）专业人士费（取建造成本的8%）：专业人士费=53064×8%=4245万元（4）贷款利息：项目开发周期定为2年，土