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新版合同示范文本与商品房买卖纠纷程啸（法学博士、清华大学法学院副教授）

目录一、合同法基础理论二、商品房买卖纠纷的类型三、新版合同示范文本的重点问题

010203合同的涵义《民法通则》第85条第1句规定：“合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。”《合同法》第2条第1款规定：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”一、合同法基本知识

因此，合同是平等主体的自然人、法人及其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。01规范房屋买卖的法律规范02法律：《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等03行政法规：《城市房地产开发经营管理条例》04一、合同法基本知识

01司法解释：《合同法解释（一）》、《合同法解释（二）》、《商品房买卖合02同解释》、《买卖合同解释》等03地方性法规：各地的房地产交易条例，如《重庆市城镇房地产交易管理条例》、《天津市房地产交易管理条例》等04部门规章：《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》等一、合同法基本知识

合同自由原则是否缔约的自由；（2）选择合同向对方的自由；（3）决定合同内容的自由；（4）合同形式的自由；（5）约定违约合同法的基本原则《合同法》第4条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预、合同法基本知识

一、合同法基本知识责任的自由；（6）解约自由；（7）选择合同争议解决方式的自由

诚实信用原则诚实信用原则是指当事人在从事民事活动时，应诚实守信，以善意的方式履行其义务，不得滥用权利及规避法律或合同规定的义务。《合同法》第6条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”一、合同法基本知识

010203合同的内容如果将合同理解为一种法律关系，则合同的内容是指依据法律规定和合同的约定所产生的权利义务关系，简称合同权利和合同义务。如果将合同理解为法律文书，则合同的内容是指由当事人约定的合同条款。一、合同法基本知识

一、合同法基本知识《合同法》第12条规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：(一)当事人的名称或者姓名和住所；(二)标的；(三)数量；(四)质量；(五)价款或者报酬；(六)履行期限、地点和方式；(七)违约责任；(八)解决争议的办法。”“当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。”

一、合同法基本知识首先，《合同法》该条强调了合同自由原则，即合同内容由当事人自由约定的原则。只要当事人的约定不违反法律和社会公共道德，这种约定就能产生法律上的约束力，但在当事人没有约定或者约定不明确的情况下，就要适用《合同法》的任意性规定。

一、合同法基本知识其次，该条采用了“一般包括”的提法，表明该条所规定的合同条款并不是任何合同都必须具备的条款，而只是一种提示性的条款。当事人在订立合同时，应尽可能包括以上条款。如果合同不能包括上述全部条款，也并不当然导致合同的不成立；只有缺乏合同必须具备的条款，才会影响合同的成立。

一、合同法基本知识1、当事人的名称或者姓名和住所确定合同的主体，首先应当在合同中规定当事人的姓名或名称。当事人的住所是表明当事人的主体身份的重要标志。合同中写明住所的意义在于住所的确定，有利于决定债务履行地、诉讼管辖、涉外法律适用的准据法、法律文书送达的地点等相关事宜。

一、合同法基本知识2、标的标的是合同权利义务指向的对象。合同不规定标的，就失去目的。在不同的合同中，标的的类型是不同的。如买卖、租赁等移转财产的合同中，标的通常与物联系在一起。标的是转移一定的物的使用权和所有权。而提供劳务的合同中，标的只是完成一定的行为。

壹由于各类合同都必须要确定标的，所以合同中必须明确规定标的条款，并清楚地写明标的物或服务的具体名称，以使标的特定化。贰数量和质量叁标的的数量和质量是确定合同标的的具体条件，是一标的区别于同类另一标的的具体特点。一、合同法基本知识

一、合同法基本知识数量是度量标的的基本条件，尤其在买卖等交换标的物的合同中，数量条款直接决定了当事人的基本权利和义务，数量条款不确定，合同将根本不能得到履行。当事人在确定数量条款时，应当约定明确的计量单位和计量方法，并且可以规定合理的磅差和尾差。计量单位除国家明文规定以外，当事人有权选择非国家或国际标准计量单位，但应当确定其具体含义。

一、合同法基本知识合同中的质量条款也可能直接决定着当事人的订约目的和权利义务关系。如果当事人在合同中没有约定质量条款或约定的质量条款不明确，可以根据《合同法》第61条和第62条的规定填补漏洞，但不宜因此简单地宣布合同不成立。

价款或者报酬01价款一般是针对标的物而言的，报酬是针对服务而言的。合同中明确规定价款和报酬，可以有效地