芜湖奎湖度假区别墅项目.pptVIP

芜湖市奎湖工程市场研究报告;目录;芜湖概述;宏观经济开展;人民生活水平;人口规模特征;房地产投资状况;房地产开发状况;城市规划;城市开展;城市开展;GDP及人均GDP水平不断提高，整体经济处于一个快速增长的过程中。

人民生活水平不断提高。一方面人民的可支配收入在增加，另一方面当地的消费水平在合理的范围内略有上升。说明了一方面人民自身有提高、改善生活质量的需求，另一方面整体经济的开展为他们的消费提供了新的工程。

固定资产投资及完成额的增加也是在整体经济开展的大背景下产生的，这对于房地产行业的开展提供了有利的条件。根底设施的完善扩大了原有城区的范围，使得城市居住空间进一步扩大。

从芜湖市经济园区的建设情况来看，其比较有特色的经济园区是“芜湖经济技术开发区”，该开发区以及芜湖市其他的经济开发区成为了芜湖经济开展的重要支柱。;二、芜湖市房地产市场研究;根本定位：科技、技术含量较高的工业企业。

由于区内拥有凤鸣湖、银湖等天然资源，整个开发区内环境规划出色

目前已经吸引了众多汽车制造、电器制造、纺织轻工业等企业目前已经入住；同时从未来的规划情况来看，还将吸引到更多的高科技科研机构。;伟星工程分布图;香格里拉花园：是继“香樟城市花园”以后又一个景观设计非常出色的楼盘。工程位于银湖北路、天门山路交界处。占地28万平方米，总建筑面积34万平方米。主要由多层住宅组成，其中有少量小高层住宅点缀，共可容纳1万多人入住。

是城北高档住宅小区的代表;左岸生活社区：位于营盘山路，工程占地面积30万平方米，总建筑面积70万平方米。工程未来将由6大组团和三个不同特色的街区组成，建筑以小高层、高层为主、以局部多层点缀。

大体量、新建筑形态〔高层、小高层〕、完善的生活配套等。

如此大规模的高层住宅小区在芜湖尚属头例，加之该工程2003年开始启动，市场预热时间较长，因而在市场上形成了较大的影响力;从产品面的开展角度来看，芜湖市场的产品面将得到进一步的丰富。

从未来工程集中开展的区域来看，芜湖房产市场将主要集中在如下区域：

银湖北路、弋江???板块：两条路由于位置上靠得比较近，同时又是“芜湖经济技术开发区”通往市中心的必经之路，因此，这两条路未来将受到市中心与开发区的双重客源辐射效应从而得到快速开展而形成芜湖当地一个重要的商品房住宅板块。随着芜湖市政府对于芜湖经济技术开发区投入力的进一步加大，为该板块的开展提供了宏观支持与高端客源的支持。在这样的背景下，该区域将逐步产生诸如“独栋别墅”、“低密度公寓”、“酒店式公寓”等中、高端住宅产品。

沿江板块：首先，该板块靠近长江，拥有独一无二、无可复制的天然景观优势；其次由于芜湖“商业步行街”的规划靠近长江入芜湖的支流，紧靠该板块，因此成熟的商业气氛将为该板块提供巨大的卖点。

老城区板块：目前该板块还没有形成产品品质比较高的社区，主要以旧式公房为主，随着“左岸生活社区”在该区域内的崛起，基于其体量在芜湖市场上属于“超大盘”，因此将强有力的带动周边楼盘的崛起，从而形成芜湖市中心地区一个规模比较大，产品类别比较集中的板块。;从未来市场的客源构成情况来看：整个芜湖市将吸引到区域范围更大的群体。从目前市场的客源构成情况来看，主要以本地客源购房自主为主。由于芜湖整个宏观经济在未来开展的潜力，特别是芜湖经济技术开发区的开展将吸引到大批安徽省以外甚至是大陆地区以外的高端客源群，这将对整个市场目前比较单一的客源形成强有力的补充，并在未来的3到5年时间里形成一个高端、强势购置群体。鉴于此，整个市场客源的购置动机也将产生开展，从目前以自主为主开展为自主、投资各占相当比例。

从整体市场的价格开展情况来看，我们认为芜湖整体市场的价格水平还有一定的上升空间。随着其中一些高端产品的出现，必定会拉升整个市场的均价水平；鉴于未来整体市场客源的丰富以及购房动机的丰富，价格也会有一个提升的过程。结合上述两个方面，整体市场价格存在一定的上升空间。;整体市场处于一个快速开展阶段，产品面在不断的丰富，价格也处于一个上升期。

局部有实力的开发商占据了市场供给份额的大多数，并且树立起了强势品牌效应。

目前整个房产市场上已经初步形成了一些楼盘开发比较集中的区域：

沿江地区：长江长现代城、高新?水木年华

银湖北路地区：艺江南、香格里拉花园

赭山路〔团结路〕地区：香樟城市花园、天和苑

从客源构成情况来看，目前的产品重要以本地消化为主，同时有局部来开发区内投资的外籍人士以及局部公司中高层管理人员，三县进城置业的农民和企业家在市区尤其是城南客户中占据了相当大的份额。;三、别墅市场分析;距“芜湖经济技术开发区”车行20分钟，距芜湖市中心车行15分钟。处在开发区与市中心的中点位置，一方面能够吸引到开发区内高级管理人员，对全市范围内的私营企业主也是一个强有力的