万基-整体营销推广计划.docVIP

万基·金蓝湾

整体营销推广方案

[2007.2—2007.12]

一、市场/区域/竞争对手现状分析

二、产品特性、卖点分析及与目标人群的比对

三、推广策略、核心推广概念及工程定位

四、媒体策略、渠道选择

五、推广阶段方案

一、市场/区域/竞争对手现状分析

〔一〕、郫县地产市场概况

1、据郫县政府报告显示：2005-2006年

2005年郫县商品房施工面积43.14万平方米，销售面积31.10万平方米，到达施工面积75%左右，销售额8.34亿元；

2006年可供房地产开发用地约2000亩，相对充足、合理，不会导致土地“供小于求”造成房价迅猛上升的过热现象；

作为郫县城市品牌〔房地产〕推广年，2006年政府工作重点主推房地产业，围绕打造“财富生活空间”、突出“生态人居地，都市后花园”，配套高新西区开展，力争全年商品房开发面积达100万平方米，实现商品房销售收入15个亿；

2、郫县商品房开发情况：

商品房市场根本形成外地客户与本地客户均分、以居住置业为主的消费格局；

全年成交面积仍以70—90m2占据市场最大份额，占总成交量的60%；

积极“撤县建区”中，届时“蜀都区”将成为大城西真正的后花园，商品房开发更将迅速升温。

3、成都市郫县住房建设〔2006-2010〕规划

附：郫县空间开展格局图

工程所在地〔红光镇西华大学区域〕同时属于：

工程所在地〔红光镇西华大学区域〕同时属于：

城市开展核心片区

高校片区配套经济园

特色旅游产业带

规划建设商品住房4.8万套，建筑面积390万平方米；

红光镇、郫筒镇、犀浦镇作为住房建设重点开展区域；

区域内根底设施、公共设施、建设资金等方面给予优先安排；

在整体城市开展、区域建设的趋势下，工程具备良好开发根底和前景。

〔二〕、工程主要竞争对手

与本工程参与竞争的楼盘主要有三类：第一类：郫县城区内楼盘

第二类：红光镇或周边区域内类似楼盘

第三类：同期开发类似楼盘

1、第一类：郫县城区内楼盘

蜀都新城、上都、博园世家、康桥印象等。

主要威胁：现有配套更成熟、完善，抢走大局部来自郫县县城的客户

相对缺乏：自然环境不好，价格偏高500元左右

2、第二类：红光镇或周边区域内类似楼盘

西华阳光、国安尚郡、万树森林、府河御景(二期)、和韵美联墅(二期)等。

附：对手工程特征

?

西华阳光

万树森林一期

府河御景二期

和韵美联墅二期

国安尚郡

位置

红光镇荷塘路与滨河路交界

老成灌路犀浦段

安靖镇

望丛园住宅区

望丛中路

开盘

2006年5月

10月29日

07春节前后

07春节前后

2006年9月30

价格

均价2300元/平方米

均价3000

高于3000

均价2800

均价2200

规模

建筑面积2.8万平米

绿化率34.5%?

266户，车位130

占地面积

24666.79平米

一期535套,

绿化率32.20%?

二期17万平米(总24万平米)，二期1300户(共1800户)

绿化率46.00?

容积率2.110

共?338户

车位101个

绿化率31%

建筑

砖混多层6+1

框架电梯11+1

7栋11层小高层

小高层

小高层

16层

户型

80-120平米

60-140平米

80-180平米

?110-209平米

35-95平米

卖点

小区配套：水景休闲广场、运动广场〔篮球场〕和儿童游乐区

户户厨房独立烟道

紧依地铁2号线

紧靠西南交大新校区、华侨城欢乐谷、大都会

千米塑胶跑道、2个网球场、多个羽毛球场、多功能游泳池、多功能健身区

儿童游乐设施等

“郫县最高建筑”

首席纯电梯小户型

酒店式管理

小结：

1〕、价格：越靠近郫县县城、成都市区越高，中间地带相对较低；

2〕、建筑：多以小高层为主〔纯多层工程未纳入分析〕；

3〕、户型：除国安尚郡强调小户型外，多100左右中户型为主；

4〕、规模：除和韵美联墅规模相对较大外，多属中小规模；

5〕、卖点：除规模相对较大的和韵美联墅在强调社区内景观、生活配套外，大多数采用“借势”战略，主推“地铁牌”、“学校牌”等周边环境；

与之相比，处于“城市开展核心片区”、“高校片区配套经济园”、“特色旅游产业带”的本工程外部环境、区域开展前景更为优越。

3、第三类：同期开发类似楼盘

附：与本工程同时拿地开发的工程

开发公司

位置

土地面积

规划用途

备注

正成投资

红光镇仪隆村一社

94.53亩

住宅兼商业

正成名城左岸

硕润置业

郫筒镇一里村、双柏村

70.27亩

住宅兼商业

开发尚锦岁月

建嘉实业

红光镇全兴村

4.46亩

住宅

?

陈氏地产

红光镇合兴村

8.07亩

住宅

?

1〕、正成投资：

开发有正成·商翼、正成·香域、正成·沙河明珠、正成·财富ID。

附：“正成·沙河明珠”特征

价格

住宅均价3600

建筑