关于做好小区物业管理工作的调研.docx

关于加强住宅小区物业管理工作的调研

报告

小区物业管理涉及千家万户，“小物业大民生”。据统计，2023年度，全市涉及物业来访来电来信1713件，其中通过市长热线反映1420件，群众反映涉及物业的信访总量居高不下。带着群众反映的物业难点、热点问题，近期，***组织专题调研组，实地察看了市区不同类型物业小区和无物业小区，并召开座谈会，借鉴外地先进做法，深入了解住宅小区物业管理现状和群众期盼。现将调研情况报告如下：

一、基本情况

我市现有物业服务住宅小区109个，其中，组建业委会的67个，组建物业管理委员会21个，业委会组建率60.4%；无物业小区2个;成立小区党支部的111个，组建率100%。备案的物业服务企业40家；其中，本地企业28家，外地企业12家，从业人员约2600人，服务管理面积达950万平方米，涉及7.1万户，人口约20万。近年来，**8物业服务行业实现了较快发展，通过在职党员进小区、综合执法进小区、物业监督进小区、兜底管理进小区等举措，破解小区管理服务顽疾，小区物业管理在服务经济社会发展、全国文明城市创建中发挥了积极作用。

**物业小区管理水平经滁州考核，位列全**第一。但随着城镇化发展加快，历史遗留问题不断出现，加上规范运营程度不高、行业监管体制不顺等因素，我市小区物业管理纠纷不断、信访不断，群众满意度下降，一定程度上影响了社会和谐稳定。

二、存在的问题

表现在，三多三少：问题多，承接的部门少；事务多，服务的人手少；业主期盼多，主动配合的少。同时，行业和属地管理存在的矛盾亟待解决，物业门槛有待提升等等。

（一）部门合力有待加强。一是行业管理力量不强。目前物业行业管理机构设在市住建局，为股级单位且专职人员较少，对全市物业行业监管难以覆盖，同时对街道及社区物业管理工作指导和培训较少。二是属地管理职责不明。街道、社区尚未成立专门物业管理机构、配备专职物业管理人员，在业主委员会履职、物业企业选聘等属地管理工作还存在缺位情况。三是综合执法力度不够。目前****两个街道只有一个综合执法队伍，具有执法资格的人员仅为7人，巡查和执法覆盖范围较低，人员配备与全市物业监管需求不相适应，住建、公安、城管、市场、消防等部门执法联动机制不明确，推诿扯皮现象仍有发生，一些部门虽进小区，但力度不够大，工作成效不成明显。

（二）难点堵点有待攻坚。一些难点问题没有彻底解决，如：消防安全问题、房屋质量及公共设施维护问题、地下停车位权属问题、物业用房不足且建设标准不一问题、物业管理不规范问题、业委会履职监管不到位等等。这些问题都是“硬骨头”，需要各相关职能部门齐心协力才能奏效。

（三）作用发挥有待提升。虽制定吹哨报到机制、三方联动机制、联席会议机制等等，但这些制度执行还缺乏有效的监督手段，导致一些制度执行无实质内容。比如，联席会议机制，每季度召开一次街道和社区联席会议，时间间隔太长，群众反映问题不能及时解决，且存在会议虽对相关工作进行安排部署，但效果不尽如人意，相关压力传递机制还不健全。

（四）规划建设有待完善。有的小区机动车位、电瓶车集中充电等布局不合理甚至没有；部分小区供电供水还由物业负责，甚至加价收费，未能直接服务到住户，导致信访投诉不断。另外，由于一些小区的车位、地下室、服务用房等公共设施建设权属不清，业主强烈质疑和不满。老旧小区设施配套不齐，少绿地和停车位。

三、意见建议

（一）理顺关系，完善制度建设。一是改革现有管理模式。改行业管理为属地管理加行业指导。住建负责全市物业行业的指导、协调、督查、考核和相关资金安排，问责问效，街道牵头负责辖区内小区的业委会和物业的日常管理、调度考核，提请开展部门联动执法，推动物业管理有力有序。二是强化组织领导。加强物业行业管理机构力量配备，明确人员和职责。压实属地管理责任，设立街道物业管理机构，配备社区物业管理人员，充实基层物业监管力量，明确管理权限和经费保障，建立考核机制，落实物业主管部门制定的物业履职清单，加强物业企业日常监管。三是完善制度考评。市物业主管部门要梳理修订现有物业管理文件规定，完善物业管理配套政策，健全标准规范，加强行业指导、日常监管、督查考评和综合协调，提高街道指导物业管理工作的能力。探索建立切合我市实际、符合行业发展要求的物业费标准和调整机制，规范物业费收缴使用。

（二）全域管理，强化部门联动。一是所有居住小区全部纳入物业管理。完善物业管理企业准入与考核等相关制度。市区根据小区类别实施分级管理，提倡有条件的小区实行自治管理，制定相关管理要求与考核细则。全面推行物业费使用公开公示，加大对利用业主公共资源收入和使用的监督检查。二是发挥部门合力。强化网格管理，市区建立网格单元，相关职能部门积极参与，落实责任制。建立分级联动机制，积极解决问题，如市政设施、房屋维修等重大问题由街道牵头、住建等