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08房地产市场到底怎么了？

你好啊，我是何帆，欢迎回到我的年度报告。

前两讲，我们说了财政政策和货币政策是如何起作用的，也讲到有哪些

潜在风险需要关注。这一讲是宏观部分的最后一讲，我们来聊聊房地产。

房地产市场的走势对中国经济影响很大，但这个市场扑朔迷离，我们怎

么才能看得清楚呢？这一讲，我们来试试历史学家的方法。这种方法告

诉我们，观察一个现象，要学会用不同的尺度。这很像在拍照的时候，

要学会用不同的焦距，因为焦距决定了我们的视角。

1.观察历史的不同尺度

我要介绍的这种方法是法国历史学家布罗代尔提出来的。布罗代尔是年

鉴学派的代表人物，对后来的历史学家影响很大。比如，现在非常流行

的“大历史”，就是受到了布罗代尔的启发。布罗代尔经常说，从不同

的尺度，看到的历史是不一样的。一种尺度是所谓的长时段，用长时段，

能看到变化缓慢但影响深远的历史；另一种尺度可以称为中尺度，从中

尺度看到的历史大致都是一种循环；最后才是短尺度，布罗代尔把它称

为“事件史”，从这个尺度能看到的是，明天可能就和今天不一样，充

满了变数。

当然，严格地讲，中国的房地产市场还是个新生事物，算来也就只有

30多年的历史，还够不上布罗代尔所说的长时段。不过，我们可以稍

微做一些调整。如果我们从整个城市化的过程去看，这就是长时段。从

长时段，我们能看到转型。如果从房地产的调控政策去看，这是中时段。

从中时段，我们能看到博弈。如果从市场的供给和需求来看，是短时段。

从短时段，我们需要关注反转。

下面，我来一个一个解释。

2.长时段看房地产的转型

先说长时段。这要从整个城市化的进程去看房地产。从这个角度，我们

可以把新增住房需求分成三个来源：人口增长、城市化和城市更新。也

就是说，人多了要买房，人搬到城市了要买房，城里的老旧小区要改造

拆迁，原来的居民就要买新的房子。

好，看人口增长，那趋势很明显，不如以前了。看城市化，中国已经走

完一半，动能也不如以前了。所以，新入场的买房者越来越少了，买房

的需求会越来越多地来自城市更新。

清华大学吴璟和徐曼迪老师做过一个研究，他们发现，到了2010年之

后，城市更新就变成了新增住房需求的大头，能占到80%左右。那要

是再往后呢？按照他们的预测，到2026-2030年，每年新增住房需求

大约只有455万套，跟现在的水平相比，大概会减少50%。这说明，

中国快速城市化阶段已经过去，大规模造城运动已经停止，支撑房地产

市场的最重要力量开始转弱。

当然，这不是说房地产就要彻底熄火，但到了下半场，我们会遇到一个

突出的矛盾，这就决定了房地产模式必须转型。这个突出的矛盾就是：

房地产行业的旧模式是要把房子卖给城里人的，但城市化的新模式必须

解决怎么把已经进城的一亿多农民工变成新市民的难题。

我们能感受到，这不是一件容易的事儿。虽然政府已经很努力了，但仍

然障碍重重。

所以，从长时段来看，我们就能看到，房地产作为主导产业的使命已经

结束，以后要朝着基础产业的方向转型。

如果说上半场踢的是足球，那下半场就像改打乒乓球，上半场能踢赢的，

到了下半场未必还能赢，连能不能上场都不一定。

3.中时段看房地产的博弈

说完长时段，咱们再来看看中时段。在人们的印象里，房价好像一直都

在涨。其实，房地产市场已经经历了几次周期，有涨有跌。再仔细去看，

每一轮周期都和政府出台的调控政策密切相关。

比如，我们来看看离得最近，大家记忆最深刻的两次。一次是2008年

全球金融危机爆发之后，政府出台了四万亿刺激政策促进内需，其中

“加快建设保障性安居工程”，就和房地产市场有关。后来为鼓励房地

产发展，还专门出台了“国十三条”，也就是《国务院办公厅关于促进

房地产市场健康发展的若干意见》。文件出来以后，市场预期也比较高。

出于民生的考虑，政府又做了调控，这期间出台了限购、提高首付比例、

提高贷款利率等各种政策，最后，到2014年，全国主要城市房价集体

下跌。

2015年又是一个拐点。为了改善居民住房环境，政府推出了棚户区改

造货币化方案，简单地说，就是拆旧房盖新房的时候，给拆迁户的补偿

不再是给一套房，而是直接发钱。央行推行了一个新的金融工具，叫

PSL，大名叫抵押补充贷款。PSL的操作是央行借钱给国开行，国开行

再把钱借给地方。一来，棚户区居民有换房需求，二来，他们有了补偿

货币，也能去换购新房。但市场需求起来了，又一波房价上涨浪潮也来

了，一二线城市的房价涨的尤为明显。政府又得调控。这次刹住车的是

2020年政府颁布的“三道红线”，要求房地产企业不能有太多的预收

款，收上来的预收款