综保区物业设备管理方案.docx

综保区物业治理中心

综保区物业治理中心

设施设备运行维护保养方案

综保区设施设备较多，涉及水、电、蒸汽、自然气、消防、监控等系统，为确保设施设备及场所处于良好的状态

综保区设施设备较多，涉及水、电、蒸汽、自然气、消防、监控

等系统，为确保设施设备及场所处于良好的状态,优质效劳，制定本

维保方案：

1。1设备维保治理做到”三好“、“四会”、“五定”

1.1.1、做到：管好、用好、修好，2、会使用、会保养、会检查、会排解故障，3、定点、定质、定量、定期、定人。

提高运行效率，节能降耗，节约运行本钱。重大会议、活动，早预备、早落实，加强值班和巡察,确保万无一失.

2.1综保区机电设备设施特点

综保区的设施设备系统主要由供配电系统、中心空调系统、电梯系统、供水系统、排水系统、消防系统、楼宇自控系统、停车场治理系统、保安监控系统等组成。按功能、用途、重要性,按以下分类实行治理：

一类:配电房〔高配柜、变压器、低配柜等〕、消防水泵、二次供水、消防报警中心、监控系统、中心空调系统〔含风)、电梯、避雷系统.

二类：排风系统，水池水箱,消防栓，消防转帘，排污泵。

三类：照明灯具、插座、室内空调开关、会议音响、门禁系统、电子显示屏、备用电源、厨房设备〔消毒柜、冰柜等〕、标示灯、道路、停车场、化粪池、门窗。

整个设施设备系统的特点主要表达在：

2.1。1装机种类简单，涉及专业面广，设备先进，进口设备多,现代高技术被广泛应用于机电设备中,对设备治理与修理人员素养要求高。

2.1.2机电设备性能先进,设备运行治理与修理难度大.

。3设备数量多,分布区域广，停机影响大。

2。1.4机电设备容量大,运行时间长，运行费用高,节能降耗是本物业高效运作与治理的重要方面。

机电设备设施治理的重点和难点

。1综保区机电设备装机容量大、技术含量高,属智能型物业，治理的技术难度相对较大。

2。2。2综保区物业,各区域能耗时间不同，这给机电设备的运行治理提出了更高的要求,如何掌握不同设备的运行时间，节能降耗,尽量降低运行本钱,是机电设备治理工作的重点和难点。

2。3机电设备治理的原则和目标

2.3.1机电设备治理的原则

。1.1预防为主,坚持日常保养与打算性修理保养并重，使设备时刻处于良好状态。

2.3.1.2对设备做到”三好“、“四会“和”五定“。“三好”即用好、修好和管好设备”四会”即修理人员会使用、会保养、会检查、会排解故障;

”五定”即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定

时和定质。

。1.3实行操作人员维护与专业人员修理相结合。以操作人员进展日常维护保养为主,同时要求专业修理人员对消灭的问题准时修理处理.

2。3.1。4完善设备治理和定期检查、修理制度.制定科学的保养规程,完善设备资料和修理登记卡片治理,合理制定定期修理打算.

2。3。1.5修旧利废,合理更,降低设备修理费用，提高经济效益.

2。3。1.6标准供配电设备设施运行与修理保养治理工作，确保供配电设备设施正常运行。

2。3。2机电设备治理的目标

通过常常性养护与准时性修理,使设备设施时刻处于最正确的运行状态,延长设备设施使用寿命，提高物业的运作效益，确保机电设备完好率99％以上，设备设施零修、急修准时率100％。

加强与有关部门协调,做好重大会议、活动的设备治理

针对综保区机电设备特点及重要性，遇重大会议、活动，须做好以下工作,确保会议、活动的顺当进展。

2。4。1修理人员全部到位，分工负责。

2。4。2预先检查各系统的运行状况,对会议、活动中涉及的设备设施重点检查，确保安全、正常运行。

2。4.3备足备品备件，以被急用。

2。4。4加强与有关部门的协调,提前通知以下部门:

①与供电部门联系,强调会议或活动的重要性,并与属同一供电

线路上的外部单位协调，避开会议或活动期间进展电力负荷试验,尽量停顿对其供电线路的改造工作,同时提前做好供电线路的检查工作,确保万无一失。

②与自来水公司联系，指出会议或活动期间避开进展管道修理等不利于供水的活动.

2。5机电设备治理修理保养方式

2。5。1日常维护保养。操作修理人员依据日常治理阅历,用听、闻、看、摸等方式，利用检测仪器、仪表对设备的关键部位进展重点检查，觉察故障准时排解,并做好记录.操作人员每班至少巡察两次,修理人员每周至少检查一次。

2.6实行机电设备的动态治理

2。6。1设立值班修理效劳，随时满足各种修理效劳需要。

利用先进的监控设备，推行例行巡察抄表检查制度,对设备运行状态实行动态技术监控。

除实行日常巡查、设备的例行保养工作外,在24小时内随叫随到，以便于开展应急抢修工作，实行动态治理.

2。7各系统设备设施的治理要点及措施

2。7。1供配电系统

2。7。1.1治理要点及措施：

2.7.1.2效果:

保证24小时正常