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房地产估价师经营与管理精选训练

计算题

1、某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入7000元，最多能以月总收入的25%支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为6%，最长贷款期限20年。最低首付款为房价的30%，若采用按月等额偿还方式，问：

1、该家庭能购买此房的最高总价是多少?

2、若第5年末银行贷款利率上调为9%，为保持原月偿还额不变。则该家庭需在第6年初一次性提前偿还贷款多少元?提供

3、如果不提前偿还贷款，则需将贷款期限延长多少年?(8分)

2、某写字楼套间建筑面积1,000平方米，使用年限30年，该写字楼每月租金2.5万元。据调查，该写字楼造价为3,000元/平方米，家具设备原值10万元，耐用年限10年，残值率2%。据有关规定，房地产税为年租金的12%，管理费为年租金的5%，修缮费为房屋原值的2%，保险费为房屋原值的3‰，资本化验室率为12%。试估算该写字楼的价格。

1、有一宗地块，经可行性分析，认为受规划条件限制，开发成房地产后，预估实际销售最高价为1,000万元，而开发成本(含税费)最低为500万元，开发商期望利润为200万元。试用剩余法求取该地块最高价格为多少?

2、据房地产市场资料，租金水平在该类不动产中，未来月租金纯收益是建筑面积每平方米300元，该类不动产的资本化率为8%，总建筑面积5,000平方米，出租率80%。求开发该不动产的总价是多少?

计算题

1、1、月还款额=7000×25%=1750元，月利率=6%/12=0.5%

购买住房最高额=(1750/0.5%)×[1-(1/(1+0.5%)240)]/70%=348951.93

2、月利率=9%/12=0.75%按6%利率计算第6年年初还剩的货款总额=1750/0.5%×[1-(1/(1+0.5%)180)]=207381.15

按9%利率计算月还款1750元相当的货款总额=1750/0.75%×[1-(1/(1+0.5%)180)]=172538.47

则第6年年初需要一次性还款额=207381.15-172538.47=34842.68元

3、若保持1750的月还款额不变，需要偿还的年限为n

34842.68×(1+0.75%)180=(1750%/0.75%)×[1-(1/(1+0.75%)12n)]=(1+0.75%)12n=1.7973

当n=7时，1.007584=1.8732当

n=6时，1.007572=1.7125

则n=6+1.7973-1.7125/1.8732-1.7125=6.53年

2、某写字楼套间建筑面积1,000平方米，使用年限30年，该写字楼每月租金2.5万元。据调查，该写字楼造价为3,000元/平方米，家具设备原值10万元，耐用年限10年，残值率2%。据有关规定，房地产税为年租金的12%，管理费为年租金的5%，修缮费为房屋原值的2%，保险费为房屋原值的3‰，资本化验室率为12%。试估算该写字楼的价格。

1、有一宗地块，经可行性分析，认为受规划条件限制，开发成房地产后，预估实际销售最高价为1,000万元，而开发成本(含税费)最低为500万元，开发商期望利润为200万元。试用剩余法求取该地块最高价格为多少?

2、据房地产市场资料，租金水平在该类不动产中，未来月租金纯收益是建筑面积每平方米300元，该类不动产的资本化率为8%，总建筑面积5,000平方米，出租率80%。求开发该不动产的总价是多少?

判断题

1、细分市场通常能够吸引多位竞争对手，而弥隙市场只能吸收一个或少数几个竞争者。()

2、在某一时点，投资价值是唯一的，而市场价值因投资者的不同而不同。()

3、对于置业投资者而言，在租金水平不变的情况下，出租物业空置率的高低与有效毛租金收入的多少呈负相关关系。()

4、资本化率和报酬率都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，前者是某种年收益与其价格的比率，后者是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。()

5、某建筑物建成于1996年10月1日，该建筑物所在地的土地使用权为1994年10月1日取得，土地使用权年期为40年;该类建筑物寿命为50年：残值率为0。则2006年10月1日该建筑物按直线法计算的成新率为80%。()

6、可修复的损耗是经过修理后可恢复其原有功能的损耗，反之，为不可修复的损耗。()

7、估价目的是由委托人提出的，估价时点是根据估价目的确定的。()

8、零售商业物业的基础租金是指业主获得的、与租户经营业绩无关的一个最低租金收入。()

9、租期越长，租金水平可能越低，因此业主尽量避免签订长期租约。()

10、甲乙是两块条件相同的相邻地块，甲土地单价为1400元/m2，容积率为4，土地使用年限为40年：乙土地单价为900元/m2，容积率为