大连开发区某项目营销策划提案.ppt

主力户型解析主力户型面积为30平方米--80平方米户型优势:户型方正户型弊端:功能分区不够明显

客户构成客户群本地客户外地客户外商

销售时间最高价格最低价格均价价格描述2006年6月8000元/平方6712元/平方米7400元/平方米偏高2006年7月8000元/平方米6200元/平方米7100元/平方米策略性价格调整2006年8月8000元/平方米6500元/平方米7300元/平方米销控调整价格分析

销售分析销售许可证6月-8月,月均销售约3套工程高开高走使工程升值空间小,大客户谈判期过长,后期同类工程增多,使客户选择性更多最终导致流失，尾盘、价格高也是销售速度减慢的主要因素之一开发区第一个酒店式公寓无比照〔05年9月开盘，06年10月入住〕

工程推广诉求商务功能

工程销售中存在的问题销售人员数量少,目前只留一个销售人员,客户接待做的很差.销售人员对销控表不清楚,无法起到销控作用.销售人员对客户非常没有礼貌,使客户产生反感.销售人员对法律法规没有进行系统化培训,在销售中很多问题无法个客户解释.样板间因多种原因不能正常开放,使客户心中产生质疑.对外商客户不能直接沟通,开发企业没有配备专业人才

工程点评工程占地10000平方米,建筑面积38660平方米独栋共375套左右.开发区第一高端酒店式公寓,对整个市场的吸引力很大,聚集了一些高端客户,但是在工程推广上和形象定位上都没有完全表达出SOHO的概念.因工程已经入住,后期物业管理费用3元/月/平方米不能给客户相应的同等价值效劳.工程前期销售到达80%以上,因为销控原因和大客户谈判时间过于长,后期同类竞争工程增加,使客户选择性增多,最终流失,导致将近15%的房子还没有销售.单价过高逐渐脱离同类产品竞争行列.

君悦豪庭

工程概述工程位置:开发区金马路中段.属性:普通住宅，少量公寓.工程占地17000平方米,建筑面积65000万平方米,其中小户型约300套.户型设计有跃层设计平层设计两种建筑形式:住宅高层板楼,公寓是塔楼.便利的交通环境1,2,3,4,5,7路公交.小户型做为本案的最后销售卖点,准备9月正式销售.

销售时间最高价格最低价格均价价格描述2006年8月6500元/平方米5400元/平方米6400元/平方米简单装修300元500元客户任选价格分析

户型解析户型均好,但是10层以下采光很差,楼间距过小；起居室与活动厅无阻隔,动静不能别离；阳台。

客户构成少量金马路各工程剩余客户。本地区客户占到78%而且客户年龄结构层年轻化。初次到开发区开展或在开发区准备长期工作的外埠客户群占20%。少量的外商客户用于自住的只占工程比例的2%。

销售推广诉求强调品质

销售中存在的问题.该工程后期一直保持一个封闭式销售状态,只有售楼处的简单接待,客户完全没有后期工程的任何资料.使工程滞销.没有预热阶段,销售道具缺少,只有沙盘和折页.没有适当的推广活动.样板间到后期小户型阶段还没有.销售团队的管理一直是松懈状态,销售人员没有销售积极性.没有进行客户回访,客户来电没有记录.

工程点评工程占地17000平方米,建筑面积65000平方米三栋,小户型约300套左右.工程因为推广力度的逐渐减少,被周边的工程所掩盖,工程的知名度也逐渐下降,小户型销控与前期脱节,后期销售人员没有客户回访,所以逐渐被客户淡忘,东侧的新财富中心的热销与本案的销售冷淡形成鲜明的比照,使很多客户对工程产生不信任心理造成大量客户流失.小户型样板间装修缓慢,使小户型迟迟不能开盘,造成客户对开发企业的质疑该工程如后期不加大推广力度和影响力将逐渐被同类竞争工程所超越.

自由港

自由港工程概述工程位置:黄海西路属性:精装小户型公寓工程占地6000平方米,建筑面积3.2万平方米,全部是小户型面积平方米.建筑形式:塔楼.交通环境:3,4,7路公交.准备10月正式销售.

户型解析主力户型面积为40.26平方米—50.66平方米户型优势:户型方正户型弊端:功能分区不明显

销售时间最高价格最低价格均价价格描述2006年6月5420元/平方米4600元/平方米4900元/平方米低价入市2006年7月5500元/平方米4930元/平方米5100元/平方米策略性价格调整2006年8月5660元/平方米5100元/平方米5200元/平方米持续调整价格分析

客户构成金马路周边工程剩余客户本地客户为主占市场份额的78%初次到开发区的外埠客户以及在开发区工作的外埠客户占到20%只有少量的外商客户用于暂时性自主。

工程推广强调自由自在的生活

销售中存在的问题.销售人员素质差,对客户态度冷淡,销售积极性差.整体销售团队无管理状态,售楼处在销售过程中停止过销售，在客户中造成很大影响.售楼处装修简单,根本无销售道具,只有沙盘和折页.样板