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XX大型住宅小区物业管理方案

目?????录

一、楼盘介绍………………1

二、XXX物业管理述要…………………1

三、管理目标和设想……………………‥3

四、管理内容………………7

五、管理方式………………8

六、管理人员的配备………12

七、管理人员的培训………14

八、管理规章制度…………20

九、各项指标的承诺及措施………………23

十、便民效劳……………‥28

十一、社区活动设想……………………‥34

十二、智能化系统的管理维护……………45

十三、接管后的方案………50

十四、物业管理工作相关流程……………51

十五、销售配合措施………59

十六、开办费用测算………61

附：XXXX物业管理合同草案

一、?楼盘介绍

楼盘名称

波托菲诺-香山里

位置

香山里位于位于华侨城片区,属波托菲诺范围内,侨香路南侧

开发商

深圳华侨城房地产

建筑设计

香港华艺设计参谋(深圳)、北京中外建建筑设计

开盘时间

香山里1期2010-9-18

景观设计

KEL其利建设(加拿大)

楼盘价位

均价40000元/平方米

建筑单位

江苏华建

总用地面积

19494.52平米

计容积率总建筑面积

91000m2

容积率

4.67

绿化率

52.23%

总户数

529〔拼后〕

车位数

地下646

住宅总面积

89930.56平米

建筑类型

别墅、高档住宅

工程五证编号

土地使用权出让合同书：深地合字〔2006〕0117号

建设用地规划许可证：深规土许ZS-2009-0111号

建设工程规划许可证：深规建许字ZS-2007-0361号

房地产开发资质证书：深房开字〔2009〕029号

施工许可证：44030020070144001

周边配套情况

学校：奥林匹克幼儿园世纪村幼儿园华侨城中小学沙河小学白石洲中英文小学购物：沃尔玛愉康超市

金融机构：农业银行开展银行建设银行中国银行休闲：世界之窗欢乐谷民俗文化村锦绣中华波托菲诺广场华侨城生态广场医疗：华侨城医院

幼儿园：奥林匹克幼儿园、世纪村幼儿园

二、物业管理内容

物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与效劳之中，建立社区效劳体系。为住户提供全方位管理，效劳工程呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类效劳”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”；常规性公共效劳〔合同效劳〕委托性特约效劳〔非合同零星效劳〕和经营性多种效劳〔全方位、多层次的综合效劳〕。

1、房屋及设施设备管理

1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理

范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。

房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面：

A、工作的主动性

管理责任人与效劳中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护方案，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术标准、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。

B、工作的多样性

根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮效劳，季节修缮效劳、重点修缮效劳和特殊修缮效劳等形式，并做到制度化、标准化。

C、工作的针对性

在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的效劳措施。

1.2共用设施、设备的管理

范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。

共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大局部组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。到达设施设备齐全、功能正常、运行良好。

1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理

范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。

根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其到达功能正常、畅通、达标，根本完好。