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青岛房地产项目开发管理程序手册
编者按语:
对于青岛房地产项目的开发,编者按照自己的理解,在综合整顿
以往工作料的基础上,结合青岛市政府部门规定的报建次序,对于
一种详细房地产项目开发的详细过程进行整顿。
在整顿汇总过程中,详细某些事项不是非常详尽或者说某些方面
存在很大认识上的失误,望各位同行予以完善补充,在此先行谢过。
2006-11-9
目录
第一章:项目投资决策3
一、项目提议书3
二、可行性研究4
第二章:前期准备阶段5
一、项目立项6
二、土地预审7
三、项目选址、规划设计条件下发7
四、勘探、设计队伍选择,规划方案审批,建设用地
许可证下发8
五、办理土地手续、领取项目开发手册及其后续管理
9
六、建筑方案设计、报审,建筑工程建筑方案审查意
见书下发。13
七、施工图设计审查,施工图审查意见合格书,建筑
工程规划许可证办理。14
八、规划批后管理15
第三章:工程建设阶段16
一、工程报建流程:16
二、工程实行18
三、项目信息管理20
四、工程综合验收管理20
第四章交付使用阶段25
一、售后服务25
二、物业管理25
从开发、建设、经营、管理的程序上讲,房地产开发一般可分为
四个阶段这(里暂且不谈销售阶段),即项目投决策阶段、建设前
期准备阶段、工程建设阶段、交付使用售(后服务)阶段。
第一章:项目投资决策阶段
房地产投决策阶段在整个项目开发方面具有战略方面的意
义,是对项目从经济效益、社会效益、环境效益以及技术方面对项目
日勺论证,为项目后来的发展方向确定了道路。
在青岛,投决策阶段建设单位的重要工作就是编制可行性汇
报(或者编制项目提议书)。一般而言,小型项目编制项目提议书,
取代可行性研究汇报向政府报审。
否该投建设,以及选定最佳投方案等结论性意见,为项目决策提
供基础。可行性研究的主线目的是实现项目决策的科学化、民主化,
减少或防止投决策的失误,提高项目开发建设的经济、社会和环境
效益。
可行性研究的重要内容有:(1)项目概况;2()开发项目用地口勺现场调
查及动迁安顿;3()市场分析和建设规模确实定;4()规划设计影响
和环境保护;5()资源供及资本运作方案:6()环境影响和环境保护;
7()项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究;8()开发
建设节点计划;9()项目经济及社会效益分析;(10)结论及提议。
2、可行性研究日勺工作阶段
1)投资机会研究。该阶段的重要任务是对投资项目重要是土地进行
初步摸底和意向性谈判,并对投资项目或投资方向提出提议,即在一
定的地区和部门内,以自然资源和市场的调查预测为基础,寻找最有
利的投资机会。投资机会研究相称粗略,重要依托笼统的估计而不
是依托详细的分析。假如机会研究认为可行日勺,就可以进行下一阶段
的工作。
2)初步可行性研究,亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上,
深入对项目建设日勺也许性与潜在效益进行论证分析。
3)详细可行性研究,即一般所说KJ可行性研究。详细可行性研究是
开发建设项目投资决策日勺基础,是在分析项目在技术上、财务上、
经济上出J可行性后作出投资与否决策W、J关键环节。
3、可行性研究环节
可行性研究按5个环节进行:1()筹划准备:建设单位委托有征询企
业编制汇报,提供其多种基础性资料、背景等资料。2()调查研究:
市场、技术、经济方面进行调查。3()方案选择与优化:多种建设方
案比较、选择。4()财务评价和经济评价:站在财务基础上,进行投
资估算、项目损益、盈亏分析、现金流量分析。5()编制可行性研究
汇报。5、编制可行性汇报。
第二章:前期准备阶段
项目立
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