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第二章物业管理机构

第一节物业管理企业

第二节业主自治管理组织

第三节行政管理部门和相关部门

第二章物业管理机构

物业管理运作主体是业主委员会、物业管理企业(包括物业管理公司和

专业服务公司)、政府主管部门和相关部门。物业管理的健康运作的前提

是主体各尽其职和相互间的良好协作。业主委员会维护业主权益和发挥决

策、监督功能，物业管理企业承担各项具体管理服务工作，政府主管部

门从法制、政策上实施管理和指导，相关部门则在各自业务范围内行使职

权。本章对物业管理的运作主体和相关部门的机构设置、职责范围分别加

以介绍。

第一节物业管理企业

一、物业管理企业的类别

(一)按投资主体

物业管理企业可分为全民、集体、联营、三资、私营等企业。

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(1)全民物业管理企业即国有物业管理企业，资产属于全民所有，国家

依照所有权和经营权分离的原则授予企业经营管理权；

(2)集体所有制物业管理企业资产属于劳动群众集体所有；

(3)私营物业管理企业资产属于私人所有。

(4)联营指企业之间或企业、事业单位之间联营，或组成新的经营实体，

取得法人资格；或共同经营，不具备法人条件，按合同约定各自独立经

营，并承担相应的权利和义务；

(5)三资物业管理企业是指依照中国有关法律在中国境内设置的全部资

本由外国投资者投资的企业；外国公司、企业和其他经济组织或个人经

中国政府批准在中国境内，同中国的公司企业或其他经济组织共同举办合

资经营企业，或举办中外合作经营企业。

(二)按股东出资形式

可分为有限责任公司、股份有限公司、股份合作公司等。

(1)物业管理有限责任公司是由2个以上50个以下股东共同出资，并

以其出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担

责任的企业法人；

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(2)物业管理股份有限公司是一般由5个以上发起人成立，全部资本为

等额股份，每个股东以其所持股份为限对公司承担责任，公司是以其全

部资产对公司的债务承担责任的企业法人。股份有限公司，其注册资本必

须在1000万元人民币以上。目前，商业、贸易、工业、房地产等行业中

有一批股份有限公司。随着物业管理市场发展，集团化的物业管理股份有

限公司将逐步出现；

(3)股份合作型物业管理企业，其原则是自愿组合、自愿合作、自愿参

股、民主管理、自负盈亏、按劳分配、入股分红。这种企业股东一般就

为职工，股东订立合作经营章程，按其股份或劳动享有权利和义务，企业

以其全部资产对其债务承担责任。

近年来，随着物业管理的发展，全国各地物业管理企业如雨后春笋大

量涌现，如上海市到1997年为止，共有物业管理企业1540家，其中内

资企业为856家，三资企业为108家，有限公司和股份公司为537家。内

资企业中，由原房管所转制为物业管理企业的为157家。上述1540家物

业管理企业对全市范围内近9600万平方米的各类物业进行着管理服务职

能。

(三)按经营服务方式

分为代理租赁服务型、委托管理服务型两种。

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(四)按是否具有法人资格

一种是具有企业法人资格的物业管理的专营公司或子公司；另一种是

以其他经营项目为主如房地产开发、商业、贸易等而兼营物业管理的不

具备企业法人资格的物业管理部。

二、物业管理企业的组建

(一)组建条件

1.企业名称预先审核

企业有名称，犹如自然人有姓名一样。企业的名称一般由四部分组成：

企业所在地、具体名称、经营类别、企业种类等。其具体名称可考虑原

行业的特点、所管物业名称特点、地理位置、企业发起人名字等，如“东

湖”、“万科”“XX别墅”等。除叫物业管理公司外也有称物业管理有限公司、

物业发展公司、物业公司等。根据国家工商行政管理局制定的《企业名

称登记管理规定》的有关精神，企业名称中不得含有下列内容和文字：

(1)有损于国家社会公共利益的；

(2)可能对公众造成欺