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个人住房贷款常见违规问题及合规风控要点

一、发放虚假按揭贷款

（一）风险点详解

谓虚假按揭贷款，是指房地产开发商或购房者以非真实的

购房交易行为向商业银行申请个人住房按揭贷款，以此骗取银行

信贷资金的行为。

假按揭贷款不仅大量占用了银行的信贷资金，挤压了社会正

常经济活动对银行信贷资金的健康需求，而且极易形成银行不良

贷款的集中爆发，严重危害银行信贷资金安全。

同时，假按揭贷款也在一定程度上造成了房地产市场虚假繁

荣的表象，引诱社会上大量的资金涌入房地产市场，严重危害房

地产市场的健康发展。因此，无论从银行自身风险防控的角度，

还是监管部门宏观政策调控的角度，都必须严加防范虚假按揭贷

款。

从假按揭贷款的形成原因来看，大致可以分为以下三种类型：

类型一：开发商欺诈型。在房地产金融政策日趋收紧的情况

下，房地产开发商为尽快实现销售回款或出于套用银行信贷资金

的目的，通过公司内部员工或其他关联人员虚构房地产交易行为

向银行申请按揭贷款，或伪造相关手续以不符合按揭贷款条件的

商品房向银行申请按揭贷款，从而实现其迅速回笼资金或不断进

行滚动开发以牟取暴利的目的。

开发商欺诈是假按揭贷款的主流形式，这种按揭贷款的商品

房交易行为往往并不实际完成，合同借款人实际并不承担购房首

付款支出和按揭贷款本息的偿还，而是由房地产开发商统一安排

首付款和按揭贷款还本付息。一旦开发商资金链断裂，银行按揭

贷款无法按时偿还，便会集中形成大量的不良贷款。

类型二：购房者欺诈型。一些个人购房者为规避银行信贷政

策的限制，以其他人员的名义伪造房地产交易行为向银行申请按

揭贷款，以达到投机房地产市场或套用银行信贷资金的目的。这

些贷款的借款人实际上并不拥有房子的使用权和产权，也不是银

行贷款资金的使用者，不对银行贷款承担还款责任，有还款事

宜均由一人或少数人统一办理。

类型三：内部欺诈型。商业银行内部员工出于完成业务指标

的压力或是盗用银行信贷资金的不良目的，利用工作之便虚构房

地产交易行为申请按揭贷款。如通过购买假身份证、假公章、假

房产证，伪造虚假贷款人及房地产交易手续在自己在的营业部

办理二手房按揭贷款后，直接提款或转入以虚假借款人身份开设

的银行账户，最终资金被挪作他用。

上述三种假按揭贷款类型又可以总结出以下五个特征，即为

虚假按揭贷款的表现形式：

一是借款人工作单位或身份证信息具有趋同性。如果同一楼

盘的多名购房者具有相同的工作单位（尤其是购房者的单位均为

楼盘开发商或其关联企业），或来自相同的机构或组织，该楼盘

按揭贷款就存在统一操作的可能性。

二是多笔贷款的联系人和联系电话相同。不同借款人的联系

电话完全一致，表明按揭贷款手续实际由借款人以外的其他人员

统一办理。

三是同一时间集中发放按揭贷款。假按揭贷款既然由开发商

或其他实际控制人统一办理，必然具有短时间内集中发放的特点。

四是同一楼盘的多名购房者按揭贷款首付款和还本付息资金

来源于开发商及其关联方（开发商欺诈型），或者其他公司及个

人（购房者欺诈型）。

五是多笔贷款同时逾期。考虑到楼盘在某一段时间内的热销

等因素，多笔贷款同时发放尚可理解。但若同一楼盘的多笔按揭

贷款同时逾期，则表明多笔按揭贷款实为开发商或其他公司和个

人统一操作，当开发商或统一操作的公司及个人无法偿还本金利

息，就导致多笔按揭贷款同时逾期，因此，具备该特点的按揭贷

款假按揭嫌疑大大增加。

（二）违反法规

1.《中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷

管理的通知》（银监发〔2006）54号）第六条

2.《中国银行业监督管理委员会关于防范“假按揭”个人住

房贷款的通知》（银监发〔2006）71号）第一条

3.《中国银行业监督管理委员会关于进一步加强按揭贷款风

险管理的通知》（银监发〔2009）59号）第二条

（三）风险防范措施

商业银行及其信贷经办人员在按揭贷款的贷前调查、贷中审

查、贷后检查过程中要审慎分析贷款是否具备上述五个特征，在

贷前严格审核借款人及合作楼盘资格资质，查验借款人首付款真

实情况及来源，尤其要关注首付款资金是否来源于房地产开发商；