现代商务大厦营销策划报告.pptxVIP

现代商务大厦营销策划报告

报告思路与结构

客户解读

项目分析

市场扫描

项目定位

营销攻略

市场扫描

宏观市场分析

1

历年销售分析

0.00

5.00

10.00

15.00

20.00

25.00

30.00

35.00

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

1996

32.33

28.88

22.06

15.02

12.19

11.01

17.94

19.49

32.64

2004年销售量同比增长67.4％，达到历史新高！

２

月销售面积

0

20000

40000

60000

80000

二月

三月

四月

五月

六月

七月

八月

九月

一月

16803

27881

12163

33524

75113

13986

每年的第三、第四季度为写字楼的销售旺季,

05年第一季度销售量同比下降17.5%.

十月

十一月

十二月

12360

4261

34000

2004年

24500

41200

13800

３

空置情况分析

2004年空置率同比下降18.9%；施工面积117.65万M2,同比增长7.88%，创历史新高，前景不容乐观.

1996

1997

1999

2000

2001

2002

2003

2004

0.00

20.00

40.00

60.00

40.31

48.69

1998

49.26

50.21

33.69

18.77

12.72

22.94

18.6

空置面积

４

近期价格分析

2004年深圳写字楼平均交易价格为9997元/㎡，同比下降了1.6%，呈冲高回落之势。2005年一季度同比上涨26.7%。

0

5000

10000

20000

15000

2003年

一季度

2003年

二季度

2003年

三季度

2003年

四季度

2004年

一季度

2004年

二季度

2004年

三季度

2004年

四季度

9771

10013

14885

13955

9090

10310

8818

10802

销售价格

11754

2005年

一季度

走势分析

由于中心区超高层写字楼价格的拉动，今年价格将有所攀升;

价格战一触即发,明年可能再次出现冲高回落的态势.

２

价格走势

中心区现状分析

1

基本资料

尚未推出

——

118790

7295

卓越时代广场

80%

15000

133595

8192

国际商会中心

销售情况

售价（元/M2）

建筑面积M2

占地面积M2

40%

14500

90151

4980

诺德中心

60%

14000

93730

5917

安联大厦

尚未推出

——

107917

5578

新世界中心

尚未推出

——

130151

7368

金中环商务大厦

接上表…

基本资料

未正式推出

11500

70000

5000

华融大厦

95%以上

11500

75000

6000

时代金融中心

93%

11300

58118

3685

九州创展大厦

95%以上

11000

44508

4703

福建兴业银行

100%

11980

53864

5565

航天大厦

100%

11000

30000

5500

国际商会二期

100%

12000

44400

4719

中央商务大厦

销售情况

售价（元/M2）

建筑面积M2

占地面积M2

中高端写字楼出现热销,高端写字楼出现不同程度的滞销;

1

普通高层写字楼的销售价格在11500-12000元/平米,高端写字楼的销售价格在14000-15000元/平米。

2

竞争环境分析

市场定位

项目名称

建筑形态

推出时间

预计均价（万/㎡）

竞争面积（万/㎡）

中高端

江胜

公寓

2005年底

1.2-1.3

3

中高端

凤凰

公寓、大开间

2005年底

1.3－1.4

4.5

中高端

星河岗夏

大开间

2005年底

1.2-1.3

4－5

高端

星河酒店

大开间

2006年底

——

4

高端

荣超经贸

大开间

2006年中

1.4-1.5

8

高端

财富

大开间

2006年初

1.4-1.5

7

高端

金中环

公寓、大开间

2005年底

1.3-1.4

7

高端

新世界

大开间

2005年底

1.5

7

高端

卓越时代

大开间

2005年中

——

8

高端

大中华

大开间

2005年中

1.4-1.5

8.4

1

下阶段项目

05

年

06

年

05

年

荣超经贸项目

凤凰大厦

星河酒店

大中华广场

金中环

卓越时代广场

新世界中心

江胜大厦

财富大厦

07

年

08

年

中心区写字楼推出量日益增加，2005年将达到历史顶峰；

同质化严重，超高层写字楼成为未来主力供应品种。

主要竞争对手为：荣超经贸大厦、财富大