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2017房地产估价师《理论与方法》预测题及答案

一、单项选择题

1.下面说法正确的是()。

A.房地产估价师可以受聘于两个房地产估价机构

B.委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人

C.依法从事房地产估价活动必须受到行政区域、行业限制

D.房地产估价报告应由估价师个人出具

2.在英国和其他英联邦国家，法院一般()来判断房地产评估价值的误差范围。

A.使用估价对象房地产的实际成交价格

B.使用政府公布的房地产交易指导价格

C.使用近一年内房地产的平均成交价格

D.依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值

3.某宗土地面积为2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是()。

A.建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2

B.建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2

C.建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2

D.建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m2

4.假设某类住宅的价格从3000元/m2下降到2800元/m2，需求从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为()。

A.-1.33

B.-0.66

C.0.66

D.1.53

5.在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用()的行为。

A.宅基地所有权

B.空间利用权

C.地役权

D.建筑物相邻关系

6.设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的()的款额后，抵押权人方可优先受偿。

A.税金

B.拍卖费用

C.土地使用权出让金

D.土地使用成本

7.标准深度是道路对地价影响的转折点，由此接近道路的方向，地价逐渐升高;由此远离道路的方向，地价()。

A.逐渐降低

B.逐渐升高

C.可视为基本不变

D.为零

8.房地产的供给曲线表示()。

A.房地产的出售量与其价格之间的关系

B.房地产的出售量与购买者能力的关系

C.房地产的供给量与其价格之间的关系

D.房地产的供给量与购买者能力的关系

9.投资利息估算只有在()中才需要。

A.比较法

B.传统方法

C.现金流量折现法

D.收益法

10.下列房地产不是按其经营使用方式来划分的为()。

A.出售型房地产

B.出租型房地产

C.办公型房地产

D.自用型房地产

11.根据合法原则，拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。在被拆迁房屋的性质不能协商一致时，应当向()申请确认。

A.当地拆迁管理部门

B.当地国土部门

C.当地行政主管部门

D.城市规划行政主管部门

12.购买某类房地产，通常抵押贷款占70%，抵押贷款的年利率为6%，自有资本要求的年收益率为9%，该类房地产的资本化率为()。

A.6.0%

B.6.9%

C.8.8%

D.9.0%

13.某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为()万元。

A.650

B.687

C.585

D.630

14.某开发商通过出让方式取得某宗土地使用权。价格为1000元/m2，容积率为3。后经批准容积率扩大至3.6，此时开发商应补交地价为()元/m2。

A.100

B.200

C.300

D.600

15.城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段。调查评估出的各地价区段在某一时点的()。

A.基准价格

B.平均价格

C.正常价格

D.市场价格

16.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是()元。

A.76800

B.79104

C.77952

D.81562

17.某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为()。

A.43.8%

B.50%

C.56.8%

D.70%

18.某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，从而不便于商务办公，导致需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元